Fiches pratiques

L'avant contrat

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Qu’est-ce qu’un avant-contrat de vente ?

Une fois vendeur et acquéreur mis d’accord sur le prix et les conditions de la vente, il est fréquent qu’un avant-contrat de vente soit signé préalablement à la signature de l’acte définitif (acte notarié). C’est le cas lorsque les conditions de la vente ne sont pas encore toutes réunies (financement, autorisation d’urbanisme,…).

Quelle différence entre une promesse unilatérale de vente et un compromis ?

L’avant-contrat peut être un compromis (ou acte synallagmatique) ou une promesse unilatérale de vente.

En signant une promesse unilatérale, l’une des deux parties s’engage immédiatement et définitivement. L’autre partie, quant à elle, bénéficie d’une option dans un délai déterminé.
L’acte peut également être assorti de conditions suspensives (obtention d’un prêt par l’acquéreur, autorisation d’urbanisme…).

En contrepartie de cette option, il est fréquent que le bénéficiaire verse au profit du promettant une indemnité d’immobilisation. Le montant de cette indemnité est librement fixé entre les parties. Il correspond souvent à 10% du prix d’acquisition.

Si le bénéficiaire décide de ne pas acquérir le bien, l’indemnisation reste acquise à l’autre (à moins par exemple qu’une condition suspensive ne se soit pas réalisée).

La promesse de vente doit être conclue devant notaire ou, si elle est conclue par acte sous-seing privé, être enregistrée dans les 10 jours de la signature à la recette des impôts de la situation du bien. Cette formalité est requise à peine de nullité.

En signant un compromis de vente, vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement à vendre et à acheter. La vente définitive est conditionnée à la réalisation des conditions suspensives y figurant telles que l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire, la vente préalable d’un bien appartenant à l’acquéreur…

Il est fréquent qu’un dépôt de garantie soit versé au bénéfice du vendeur.

Le compromis est conclu par acte notarié ou acte sous-seing privé. Dans ce dernier cas, il doit être fait en double exemplaire.

Qu’est-ce qu’une vente conclue sous condition suspensive ?

Il est fréquent que vendeur et acquéreur conditionnent la réalisation effective de la vente à la survenance d’un évènement futur tel que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.
Ainsi, dans l’avant-contrat de vente, sera insérée une condition suspensive.
 
Tant que l’évènement ne s’est pas réalisé, la vente n’a qu’un caractère éventuel. Si l’évènement ne se réalise pas (prêt non obtenu), la vente devient caduque. En revanche, une fois l’évènement réalisé, la vente devient parfaite.