Juridique et pratique

Le contrat de bail

Mise à jour le jeudi 23 mai 2013

Sous quelle forme doit-être conclu un contrat de location ?

Le contrat de location doit être fait par écrit.

Le contrat peut être établi devant notaire.
Il est le plus souvent établi entre le bailleur et le locataire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier (acte sous seing-privé). Il est alors fait en deux exemplaires et les honoraires de l’agent immobilier sont répartis par moitiés entre le locataire et le bailleur.

Pour autant, le bail verbal est valable. Il sera cependant plus difficile d’en établir l’existence (bien souvent l’occupation notoire et le versement de loyers pourront le prouver).
De même, il sera impossible de procéder à la révision du loyer (qui suppose une clause expresse) ou à la régularisation des charges. Aussi, pour remédier à ces difficultés, chacune des parties au contrat pourra exiger de l’autre la rédaction d’un bail écrit.

Quelles sont les mentions qui doivent figurer dans un contrat de location ?

Doivent figurer :

• le nom et le domicile du bailleur et le cas échéant, le nom et le domicile de son mandataire. En cas de vente du logement en cours de location, le nouveau propriétaire devra communiquer son nom et son domicile au locataire,
• la durée du contrat et la date d’entrée dans les lieux du locataire,
• la consistance du logement (description des lieux, éléments d’équipement), sa surface habitable ainsi que les parties communes et éléments d’équipement commun en cas de copropriété,
• le montant du loyer, ses modalités de paiement et éventuellement de révision,
• le montant du dépôt de garantie (qui ne peut être supérieur à 1 mois de loyer exprimé hors charges)

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Les parties peuvent prévoir dans le contrat que le locataire prendra à sa charge l’exécution de certains travaux en contrepartie de l’imputation de leur coût sur le loyer.
La clause devra dans ce cas prévoir les modalités de cette imputation, sa durée, ainsi que les modalités de dédommagement du locataire en cas de départ anticipé et ceci sur justification des dépenses effectuées.

ATTENTION : les travaux ne peuvent avoir pour objet de rendre décent le logement.
Celui-ci doit l’être dès l’entrée dans les lieux du locataire.

Le contrat peut également contenir l’autorisation du bailleur quant à la sous-location du logement ou la cession du bail. A défaut, la loi pose le principe d’une interdiction formelle, sous peine de résiliation du contrat.

Quelles sont les clauses qui ne peuvent figurer au bail ?

Le contrat ne peut contenir une clause :

• qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
• par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
• qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ;
• par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
• qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;
• par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
• qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
• qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;
• qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice ;
• qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans ou 6 ans (si le bailleur est une personne morale) ;
• qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
• qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
• qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus des honoraires des intermédiaires (agent immobilier) et dépôt de garantie ;
• qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens ;
• qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;
• qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

Ces clauses seront réputées non écrites !