COMMUNIQUÉ DE PRESSE
Syndics de copropriété, Administrateurs de biens, Agents immobiliers, Promoteurs-rénovateurs, Experts
CONTACT : Géraud Delvolvé, délégué général | gd@unis-immo.fr
Loi de simplification de la vie économique (PJL n°481)
Note en vue de la réunion de la CMP
Pour mémoire, le bail commercial régit les rapports juridiques et financiers entre un propriétaire et un locataire commerçant.
L’article 24 de la loi de simplification relatif aux baux commerciaux, enrichi par le Sénat puis par l’Assemblée nationale, aura des conséquences désastreuses pour les commerçants et pour les bailleurs.
1.- Limitation de toutes garanties confondues à 3 mois de loyer
Toutes les garanties (dépôt de garantie, garantie bancaire à première demande (GAPD) ou caution bancaire ou même personnelle) seront soumises aux règles suivantes :
- ne jamais être supérieur à 3 mois de loyer
- dans les 6 mois de la promulgation de la loi ces garanties si elles sont supérieures à trois mois devront être restituées
- cela s’applique aux baux en cours
Impacts désastreux de cette limitation à 3 mois :
Dans le cadre de cession du droit au bail ou d’un fonds de commerce :
Lorsqu’un commerçant ou une enseigne cède à un autre nouveau commerçant qui ne dispose pas de solidité financière une garantie est demandée pour que la cession puisse intervenir et éviter les risques d’impayés. Or, avec cette mesure de plus en plus de cession seront refusées et cela rendra la vente des fonds de commerce plus complexe.
Dans le cadre de remise en état des locaux :
Le fait de garantir des remises en état initial lors du départ du locataire suite à l’autorisation faite à celui-ci au cours de la vie du bail de réaliser des travaux importants (casser des murs porteurs entre deux immeubles pour permettre aux commerçants de mieux exploiter leur activité ou de trémie, créations de cloisonnements et remplacement des revêtements des sols, etc…)
Dans le cadre des grandes opérations de construction :
- La limitation à 3 mois toutes garanties confondues va encore pénaliser les promoteurs et investisseurs qui ne trouveront plus de financement et ne voudront pas s’engager avec des locataires qui n’auront qu’une garantie de 3 mois de loyer alors que des millions auront été dépensés pour la réalisation de projets immobiliers.
- Les banques n’acceptent de financer des constructions de commerces, de locaux de logistiques ou d’activités que si et seulement si les bailleurs ont des garanties bancaires des locataires pour s’assurer de la prise de possession.
- Les bailleurs qui transforment des bureaux en hôtel, résidences services ou autres demandent des garanties bancaires pour s’assurer de la prise de possession des lieux et le paiement des loyers
➔ En d’autres termes, la modification ne profitera qu’aux Grandes Enseignes et va exclure tous les petits commerçants, va ralentir la réalisation des gros projets, impacter l’emploi et le développement des petits commerces.
➔ En cas de travaux, les garanties ne pourront pas être demandées.
➔ Il va être demandé des garanties personnelles aux commerçants sur leur patrimoine personnel, les exposant à titre personnel
Cette disposition va à l’encontre de l’activité économique.
2- La mensualisation
La mensualisation ne devrait être réservée qu’aux locataires à jour du paiement des loyers. Ce n’est pas une prime à l’impayé. Or l’article 24 comprend concrètement cet effet pervers. Par exemple la loi institue la mensualisation sur simple demande peu importe la situation du locataire.
3-Liquidation judiciaire
La remise des clés dans le délai de 2 mois de l’ouverture de la procédure collective doit être réintroduite car :
- Impayés avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire,
- Impayés pendant la procédure de redressement judiciaire,
- Nécessité pour le bailleur de mettre rapidement fin à cette situation en liquidation judiciaire.
Exemple concret : un bailleur ayant déjà supporté 12 mois d’impayés se retrouve lui-même en difficulté vis-à-vis de ses engagements bancaires.
- Ils ne peuvent pas relouer les locaux,
- Certains liquidateurs conservent les lieux pendant des mois voire des années sans les restituer,
- Ce blocage empêche l’installation de nouveaux commerçants et la revitalisation des lieux de vie en centre-ville.
4-La charge de la Taxe foncière : la non-récupérabilité, votée par l’Assemblée nationale : une fausse bonne idée.
Pourquoi interdire la refacturation de la taxe foncière aux locataires est une mauvaise idée ? :
➔ l’Unis propose de supprimer la mesure.
Cette loi de « simplification » est en réalité une « loi d’aggravation ». En l’état, les bailleurs sélectionneront les grandes enseignes, au détriment des artisans et petits commerçants.
L’article 24 est un dispositif « anti-locataire ». La catastrophe pour les bailleurs et les petits commerçants
L’UNIS propose :
- de revenir à la rédaction initiale l’article 24 en limitant son application aux petites et moyennes entreprises et dont les baux sont soumis à l’indice des loyers commerciaux.
- Sur les garanties : supprimer les mesures introduites en commission (Assemblée nationale) par les amendements CS569, CS251 et CS1135. En revanche, adopter le texte issu de l’amendement 1958 qui avait été rejeté.
- Rejeter les articles liés à la mensualisation, du fait des conséquences sur la gestion des impayés et la liquidation
- Supprimer la non-récupérabilité de la taxe foncière.