Inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail 

Jusqu’ici, le régime des baux commerciaux ne comportait aucune disposition particulière
quant à la répartition des charges entre le bailleur et le preneur, quel que soit leur nature,
celles-ci étant règlementées par les dispositions du Code civil et par la volonté des parties.

Le législateur, par l’article 13-I de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au
commerce et aux très petites entreprises (dites loi PINEL) a règlementé cette répartition.

L’article L145-40-2, d’ordre public, impose :

  • – Un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances
  • – Une obligation d’information sur les travaux prévisionnels et réalisés
  • – Des dispositions spécifiques de répartition des charges pour les ensembles
  • immobiliers

Les articles 6 à 8 du décret du 3 novembre 2014 (art. R 14535 à R 1485-37 nouveaux) dressent
la liste des charges, travaux, impôts taxes et redevances relatives aux parties privatives et
communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, et précise les obligations du
bailleur en matière d’information du locataire. La présente circulaire détaille ce dispositif.
Entrée en vigueur : applicable aux contrats conclus ou renouvelé à compter du 5
novembre 2014

Par ailleurs le décret précise que la date du congé donné par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, est celle de la première présentation (art. 2 et nouvel R 145-1-1
du Code de commerce).
Entrée en vigueur : applicable aux contrats en cours

Enfin, il met en cohérence les dispositions des articles R. 145-5, D. 145-18 et R.145-20 avec les
nouvelles dispositions législatives.

Articles de référence :
Charges et travaux : L.145-40-2 du code de commerce – R 145-35 – R 145-36 – R 145-37
Pour la date du congé donnée par RAR : L 145-9 et R 145-2-1

L’article L 145-40-2 du Code de commerce prévoit que le bail doit comporter :

  • Un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail,
  • L’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Liste des dépenses ne pouvant plus être imputées au locataire selon le nouvel
article R145-35 du Code de commerce :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 6061 du code civil ainsi
que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en
conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors
qu’ils relèvent des grosses réparations selon l’article 606 du code civil;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le
redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du
bail;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs
à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Dépenses pouvant être imputées au locataire selon le nouvel article R145-35 du
Code de commerce :

 

  • La taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • Les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

1 Article 606 du Code civil :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des
couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Le bailleur doit adresser un état récapitulatif annuel de l’inventaire au preneur dans
un délai déterminé au nouvel article R 145-36 du code de commerce

L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et
la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire :

  • Pour les immeubles en mono-propriété :

« Au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ».

  • Pour les immeubles en copropriété :

Dans le délai de « trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice
annuel ».

  • Communication des justificatifs à la demande du locataire :

Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges,
impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Par ailleurs, selon l’article L 145-40-2 du Code de commerce, en cours de bail, le bailleur informe
le preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Selon l’article L 145-40-2 du Code de commerce, Le bailleur doit communiquer au preneur, Lors de la
conclusion du bail puis tous les 3 ans :

  • Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 ans à venir, assorti d’un budget prévisionnel,
  • Un récapitulatif des travaux réalisés les 3 années précédentes, leur coût devant être précisé.
  • Délai de communication à compter de l’échéance triennale = 2 mois

Ces informations doivent être communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de
chaque échéance triennale.

  • Communication des justificatifs à la demande du locataire

A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces
travaux.

Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce :

Le bail précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents preneurs de
l’ensemble immobilier ; cette répartition doit s’effectuer en fonction de la surface exploitée.

Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputées au preneur correspond au local
occupé par chaque preneur et à la quote-part des parties communes nécessaire à l’exploitation de la
chose louée.

Enfin, en cours de bail, le bailleur informe les preneurs de tout élément susceptible de modifier la
répartition des charges entre eux.

Le nouvel article R 145-35 du Code commerce, précise que

« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée.

Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ».

Les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce, dans leur rédaction
résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à
compter de la publication du présent décret, soit à compter du 5 novembre 2014.