Transaction - COVID-19

Transaction - COVID-19

Mis à jour le 2 juin 2020

 

Afin de contenir et de prévenir la transmission du coronavirus qui se développe en France, le Gouvernement a pris diverses mesures. Entre le 16 mars 2020 et le 10 mai 2020, les ERP, sauf exceptions, étaient fermés au public. Entre le 17 mars et jusqu’au 10 mai 2020, les déplacements étaient interdits sauf exceptions et sous condition de produire une attestation.

MAJ 13.05.2020 : l‘ouverture des ERP, sauf exceptions, est possible depuis le 11 mai 2020. Cette ouverture concerne les agences immobilières et cabinets d’administration de biens.

La distanciation sociale, incluant la distanciation physique d’au moins un mètre entre deux personnes, et les gestes « barrières », définis au niveau national, doivent être observés en tout lieu et en toute circonstance (décret n°2020-548 du 11 mai 2020).

Tout déplacement est désormais possible mais doit toujours être effectué en respectant les gestes « barrières » et avec port du masque dans les transports.

Entre le 11 mai et le 1er juin 2020, les possibilités de déplacement de plus de 100km du domicile et au-delà de son département étaient très restreintes (cf le paragraphe relatif aux visites).

Depuis le 2 juin 2020, tous les déplacements sont autorisés, sans attestation (décret n°2020-623 du 31 mai 2020).

L’état d’urgence sanitaire était initialement fixé jusqu’au 24 mai, 0h00. Avec la loi n°2020-546 du 11 mai 2020, elle est fixée jusqu’au 10 juillet inclus. De même, la règle de report de certains délais dépendait initialement de la fin d’état d’urgence sanitaire (plus un mois). Cette règle a été revue par deux ordonnances (du 7 et 13 mai 2020) afin que les délais reprennent avec certitude au 24 mai ou au 24 juin (selon la règle qui leur est appliquée).

Notre volet est mis à jour pour tenir compte de ces modification et du report de la période d’état d’urgence sanitaire et de la période de déconfinement. Rendez-vous sur notre Guide de reprise d’activité et retrouvez les ordonnances et leurs rapports dans le volet « Textes clés » de cette FAQ

Si vous rencontrez des difficultés pour votre entreprise en raison de la crise sanitaire, vous pouvez consulter la rubrique de cette FAQ Aide aux entreprises et consulter le site dédié mis en place par le Gouvernement

Agents immobiliers, négociateurs salariés et indépendants, promoteurs-rénovateurs, ces mesures de santé publique ont un impact sur votre métier. A ce jour, voici nos recommandations. Celles-ci sont formulées au vu des dernières informations communiquées par le Gouvernement et sont susceptibles d’évoluer en fonction de l’actualité.

1. En période de confinement

Les agences, succursales, bureaux, établissements secondaires doivent être fermés au public. Si l’agence est fermée au public, il est toutefois possible de travailler, en privilégiant autant que possible le télétravail. Sur ce point, consultez la note ici

Les services doivent être assurés au maximum par téléphone, mails, extranet et les actes conclus par voie dématérialisée.

Préconisation : Si ce n’est pas déjà fait, informez votre clientèle par un message dans vos vitrines, répondeur, mails et site internet.

2. En période de déconfinement

Les agences immobilières sont ouvertes au public. Toutefois, le virus est encore en circulation.

En tant qu’exploitant d’ERP :

- Vous devez informer personnes présentes dans les lieux par affichage des mesures d’hygiène et de distanciation sociale, dites « barrières ».

- Vous devez mettre en œuvre des mesures de nature à permettre le respect des mesures barrières et la distanciation sociale,

- Les masques doivent être portés systématiquement par tous dès lors que les règles de distanciation physique ne peuvent être garanties,

- Vous pouvez subordonner l’accès à votre établissement au port du masque,

- Concernant la distanciation sociale, votre ERP n’est pas concerné par la limite des rassemblements de 10 personnes. Toutefois, pour faire respecter la distanciation sociale, vous pouvez limiter son accès.

= ces éléments ressortent du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 (articles 1er, 7 et 10 VI)

RDV dans le volet Social pour les règles liées au lieu de travail.

RDV aussi dans notre Guide de reprise.

1. En période de confinement

- Du fait des mesures de confinement, les personnes ne sont pas autorisées à sortir de chez elles en dehors de cas spécifiques (faire ses courses, se rendre à la pharmacie ou chez son médecin…). Il n’est donc pas possible d’organiser des visites avec d’éventuels acquéreurs.

- De même, il convient de reporter autant que possible les visites de biens en vue de leur mise en vente a fortiori s'ils sont occupés (agent immobilier se rendant chez un potentiel client). Le Gouvernement précise que seuls les déplacements domicile/lieu de travail sont autorisés, de même que les déplacements professionnels inévitables et non reportables.

2. En période de déconfinement entre le 11 mai et le 1er juin 2020

Le confinement est levé sur tout le territoire métropolitain Les déplacements pour visites ne sont plus interdits. Toutefois, penser que le déconfinement signifie la fin de l’épidémie est une erreur et des précautions doivent être prises.

Ainsi notre Guide de reprise préconise de :

- privilégier les visites virtuelles en amont

- cibler les demandes et capacité financière d

es éventuels acquéreurs,

- informer sur le déroulé de la visites pour acquéreur et vendeur,

- respecter des gestes barrières pendant les visites…

Les déplacements au-delà de 100km du domicile : Par arrêté en date du 12 mai, publié au JO du 13, le ministère de l’intérieur établit un modèle de déclaration à détenir dès à présent pour les déplacements à plus de 100 km de son lieu de résidence.

Plus précisément, la déclaration est exigée lorsque le déplacement conduit à la fois à sortir :

· d’un périmètre défini par un cercle d’un rayon de 100 km autour du lieu de résidence (la distance de 100 km est donc calculée «à vol d’oiseau»),

· du département.

Il n'est pas nécessaire de se munir de la déclaration :

· pour les déplacements de plus de 100 km effectués au sein de son département de résidence.

· pour les déplacements en dehors du département de résidence, dans la limite de 100km.

ATTENTION, seuls quelques motifs de déplacement sont admis (listés dans la déclaration).

Depuis le 22 mai, sont expressément inclus dans ces motifs les déplacements liés à un déménagement résultant d’un changement de domicile et les déplacements indispensables à l’acquisition ou à la location d’un bien immobilier insusceptibles d’être différésAinsi, les visites de biens à louer et à vendre sont autorisés au-delà des 100km hors département dès lors qu’elles ne peuvent être différées. 

Pour les professionnels, il s'agit des trajets entre le lieu de résidence et le ou les lieux d’exercice de l’activité professionnelle, et les déplacements professionnels qui ne peuvent pas être différés au-delà de 100km et hors département.

Agents immobiliers, indépendants, vous et vos collaborateurs êtes concernés !

Précisions apportées par le ministère : La résidence peut correspondre à la résidence principale ou à une résidence habituelle (résidence secondaire, résidence d’un célibataire géographique…). Un justificatif de domicile de moins d’un an doit être présenté en même temps que cette déclaration en cas de contrôle, ainsi que tout document justifiant le motif du déplacement correspondant à l’un des cas listés. Ces documents pourront également être présentés sur demande des entreprises de transport.

Elle est téléchargeable en version papier et numérique sur le site du ministère de l’intérieur ici.

Visites de biens en vente en période de déconfinement à compter du 2 juin 2020

Les visites sont possibles, sans limitation géographique mais toujours dans le respect des gestes barrières et en suivant les recommandations de notre guide de reprise.

Toutefois, le préfet du département peut, lorsque l’évolution de la situation sanitaire le justifie et aux seules fins de lutter contre la propagation du virus, interdire les déplacements dans les mêmes conditions applicables entre le 11 mai et le 1er juin 2020.

Il est habilité à prendre des mesures plus restrictives allant jusqu’à l’interdiction de sortie du domicile (sauf exceptions), l’interdiction des regroupements et l’interdiction d’accès au public à certains ERP (article 57 du décret n°2020-663 du 1er juin 2020).

1. En période de confinement

Il convient de reporter les rendez-vous.Le Gouvernement précise que seuls les déplacements domicile/ lieu de travail sont autorisés de même que les déplacements professionnels inévitables.

En tout état de cause :

- La signature du mandat en agence ou cabinet est interdite. Les locaux sont inaccessibles au public et cette hypothèse ne fait pas partie des sorties autorisées par vos clients.

- La signature par voie dématérialisée est fortement recommandée.

 

2. En période de déconfinement

Cf notre Guide de reprise et plus spécifiquement le paragraphe relatif aux signatures et déplacements extérieurs.

 

3. En toute période

Observation sur les délais de rétractation de 14 jours pour les mandats conclus à distance ou hors établissement :

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a prévu le report d’exécution des actes prescrits par la loi ou le règlement à peine de sanction ou déchéance d’un droit dont le délai d’exécution viendrait à expiration entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Il était, à ce stade, légitime de penser que ce report bénéficiait aux clients ayant conclu un mandat à distance ou hors établissement et dont le délai de 14 jours expirait durant cette période.

Afin de ne pas paralyser les transactions, l’ordonnance n°2020-427 apporte une précision d’importance : La faculté de rétractation n'est pas un acte « prescrit » par la loi ou le règlement « à peine » d'une sanction ou de la déchéance d'un droit. Les droits de rétractation dont le délai est échu durant la période juridiquement protégée ne seront pas prorogés, ils ne pourront pas être exercés après cette période. La rétractation doit être effectuée dans les conditions et délais habituels.

Exemple : mandat conclu à distance le 10 mars 2020. Le délai de rétractation a expiré le 24 mars 2020. Il n'est pas prorogé.

Observation du rapport : L’article 2 de l’ordonnance 2020-427 a un caractère interprétatif : il ne modifie pas la portée de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 mais explicite que depuis l'origine, celui-ci ne s'applique pas aux délais de réflexion et de rétractation. Dès lors, il a un caractère nécessairement rétroactif. Les droits de réflexion et de rétractation échus entre le 12 mars et le 16 avril ne pourront pas être exécutés au-delà du 24 juin 2020.

Vous avez des mandats de vente ou de recherche en cours d'exécution.

Si certains de ces mandats arrivent en période de reconduction tacite entre le 12 mars et le 23 juin 2020, avec possibilité de rompre le mandat en respectant un certain délai, la prolongation du délai pour deux mois pourrait leur être appliquée.

Exemple : le mandat prévoit la reconduction tacite au 31 mars, à moins d'une résiliation effectuée au moins 15 jours avant (au plus tard le 16 mars). Le mandant ou vous-même pourrait résilier le mandat dans les deux mois à compter du 24 juin 2020.

Article 5 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 :  "Lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s'ils expirent entre le 12 mars et 23 juin 2020, de deux mois après la fin de cette période."

1. En période de confinement

Il convient de reporter les signatures. Le Gouvernement précise que seuls les déplacements domicile/ lieu de travail sont autorisés de même que les déplacements professionnels inévitables.

En tout état de cause :

- La rédaction et la remise d’une offre en agence ou cabinet sont interdites. Les locaux sont inaccessibles au public et cette hypothèse ne fait pas partie des sorties autorisées pour vos clients.

- Il est recommandé d’assurer le traitement des offres d’achat par voie dématérialisée.

 

2. En période de déconfinement

Cf notre Guide de reprise et plus spécifiquement le paragraphe relatif aux signatures et déplacements extérieurs.

1. En période de confinement

Il convient de reporter les signatures.

En tout état de cause :

- la signature de contrat en agence ou cabinet est interdite. Les locaux sont inaccessibles au public et cette hypothèse ne fait pas partie des sorties autorisées pour vos clients.

- La signature par voie dématérialisée est vivement recommandée.

Attention, l’activité des diagnostiqueurs est fortement perturbée voire à l'arrêt. Cela a des conséquences sur la possibilité de conclure une promesse ou un compromis avec la sécurité juridique requise.

Concernant les diagnostics, l'ordonnance ne prévoit pas, a priori, le report de leur durée de validité.


Cf infra pour le délai de rétractation

 

2. En période de confinement

Cf notre Guide de reprise et plus spécifiquement le paragraphe relatif aux signatures et déplacements extérieurs.

 

MAJ - 6 avril 2020 - L’acte notarié à distance autorisé

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorise l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire.

Les conditions d’établissement à distance d’un acte notarié sur support électronique sont simplifiées pour tenir compte de l’état d’urgence sanitaire et des mesures de confinement. Ces mesures visent les promesses et actes définitifs, les ventes dans le neuf et l’ancien.

Le dispositif est applicable depuis dimanche 5 avril et jusqu’à l’expiration d’un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Durant cette période, le notaire instrumentaire est autorisé à établir un acte notarié sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l'acte ne sont ni présentes ni représentées. Le notaire pourra instrumenter à distance en recueillant simultanément le consentement ou la déclaration, de chaque partie ou personne concourant à l’acte, par un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu. L'acte sera parfait lorsque le notaire instrumentaire y apposera sa signature électronique sécurisée.

Lire le décret.

Lire le communiqué de presse du Ministre de la cohésion des territoires.

En temps normal, lorsqu'une partie ou toute autre personne concourant à un acte n'est ni présente ni représentée devant le notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît et qui participe à l'établissement de l'acte. Cet acte porte la mention de ce qu'il a été ainsi établi (article20 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

1. Droits de rétractation et de réflexion SRU non suspendus

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 a prévu le report d’exécution des actes prescrits par la loi ou le règlement à peine de sanction ou déchéance d’un droit dont le délai d’exécution viendrait à expiration entre le 12 mars et le 23 juin 2020. Il était, à ce stade, légitime de penser que ce report bénéficiait aux acquéreurs de biens à usage d’habitation titulaires d’un droit de rétractation ou de réflexion.

Afin de ne pas paralyser les transactions, l’ordonnance n°2020-427 (art. 2) apporte une précision d’importance : La faculté de rétractation ou de renonciation n'est pas un acte « prescrit » par la loi ou le règlement « à peine » d'une sanction ou de la déchéance d'un droit. Les droits de rétractation dont le délai est échu entre le 12 mars et le 23 juin ne sont pas prorogés et ne pourront être exercés après cette période. La rétractation doit être effectuée dans les conditions et délais habituels.

Exemple : une promesse conclue le 5 mars 2020, la lettre recommandée ayant été reçue le 6 mars 2020, le délai de rétractation de 10 jours offert à l’acquéreur a expiré le 16 mars 2020

Il en est de même des délais de réflexion : ces délais avant l'expiration desquels le destinataire d'une offre contractuelle ne peut manifester son acceptation sont exclus du champ de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020. En effet « il ne s'agit pas d'un acte devant être réalisé pendant un certain délai à peine de sanction mais seulement d'un temps imposé au futur contractant pour réfléchir à son engagement ».

Exemple : Cela vise notamment le délai de réflexion imposé à l’emprunteur pour l’acceptation d’une offre de prêt immobilier ou délai de réflexion bénéficiant à un acquéreur ayant signé un acte notarié.

Observation du Rapport : L’article 2 de l’ordonnance 2020-427 a un caractère interprétatif : il ne modifie pas la portée de l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 mais explicite que depuis l'origine, celui-ci ne s'applique pas aux délais de réflexion et de rétractation. Dès lors, il a un caractère nécessairement rétroactif. Les droits de réflexion et de rétractation échus entre le 12 mars et le 16 avril ne pourront pas être exécutés au-delà du 24 juin 2020.

2. DIA: reprise des délais suspendus le 24 mai 2020 - MAJ 08.05.2020

Attention : Pour les promesses de vente de biens situés dans une zone de préemption urbaine, et dont le délai offert à la collectivité pour préempter n’est pas expiré au 12 mars, il est prévu une suspension de délai.

L’ordonnance du 25 mars (art.7) prévoit que les délais à l'issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’administration peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu'à la fin de la période juridiquement protégée, soit jusqu’au 24 juin 2020. Il reprendra, pour la durée restant à courir à compter de la fin de cette période.

L’ordonnance du 15 avril (article 12 quater) prévoit une dérogation pour les délais accordés à l’administration pour préempter après réception d’une DIA et échus au cours de la période juridiquement protégée : les délais reprendront à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit au 24 mai et non au 24 juin.

= l’Unis a obtenu gain de cause.

L’ordonnance n°2020- du 7 mai 2020 simplifie encore plus la règle. Elle déconnecte la reprise des délais suspendus pour les DIA de la fin de la période d’urgence sanitaire. 

Ainsi, peu importe la prolongation de l’état d’urgence sanitaire, les délais offerts aux collectivités pour préempter reprendront le 24 mai 2020. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer pendant la période comprise entre le 12 mars et 23 mai interviendra à l'achèvement de celle-ci.

Exemple : Une commune a reçu une DIA. Au 12 mars, elle avait encore 10 jours pour se prononcer. Le délai est suspendu. Il reprendra, pour les 10 jours restant, à compter du 24 mai 2020.

Autre exemple : une DIA est envoyée le 16 mars. Le délai commencera à courir à compter du 24 mai 2020.

Observation du Rapport de l'ordonnance du 15 avril : La suspension de ces délais a pour conséquence, tant que le bénéficiaire du droit de préemption ne s'est pas expressément prononcé, d'empêcher la vente du bien foncier ou immobilier concerné. Il apparaît donc opportun de limiter cette suspension à la seule période de l'état d'urgence sanitaire.

Observation du Rapport de l’ordonnance du 7 mai : Si l'objectif de cette disposition était de concilier les intérêts des bénéficiaires des droits de préemption et les enjeux économiques attachés à la poursuite des transactions foncières et immobilières, le maintien du terme initial de la fin de la période de suspension, à savoir le 23 mai 2020, doit permettre une reprise de l'activité.

Précision ministérielle (courrier en intro) : Les ministres de la justice, de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires mèneront parallèlement un travail commun avec les collectivités territoriales afin d’encourager l’instruction et la délivrance de décision expresse dans ce domaine sans attendre l’expiration des délais 

L’ordonnance du 22 avril 2020 (article 23) offre la possibilité à l'administration de décider par décret de la reprise des délais notamment pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l'environnement.

Observation du Rapport de l’ordonnance du 22 avril 2020 : La suspension de ces délais pour une période plus brève doit s'accompagner de la possibilité pour le pouvoir réglementaire de fixer par décret la reprise du cours des délais.

3. Sort des conditions suspensives

Si les compromis et promesses unilatérales de vente contiennent une condition suspensive d’obtention d’un crédit qui n’a pu être réalisée dans le délai mentionné à l’acte, par principe le contrat devient caduc.

Le retard peut être dû à la situation actuelle. Il est probable qu’obtenir son prêt au cours de la période stipulée à l’acte soit compliqué.

Les mesures de prorogation des délais prévues par l’ordonnance ne visent pas les délais prévus contractuellement (cf précision apportée par le Rapport de l’Ordonnance). Elles ne s'appliquent pas aux conditions suspensives.

Cette analyse est validée par le Ministère de la justice : "il ne s’agit pas d’un acte prescrit par la loi à peine de sanction : la loi ne prescrit pas l'obtention d'un prêt, elle prévoit seulement que si un prêt finance la vente, alors ce doit être une condition suspensive du contrat et un délai minimal est prévu pour la réalisation de cette condition". Pour lire le paragraphe entier "Condition suspensive d'obtention de prêt" de la FAQ du Ministère, cliquez ici

Il est donc nécessaire d’anticiper la caducité et d’envisager avec vos clients le report de la date de réalisation de la condition suspensive (par la signature d’un avenant par voie dématérialisée).

Mais dans notre situation actuelle, si l’acquéreur est dans l’incapacité de faire sa demande d’emprunt et qu’il prouve que cet empêchement est dû à la situation sanitaire de la France, pourra-t-il invoquer la force majeure pour suspendre son obligation de versement du prix ? Si cela devait être le cas, et s’il devait s’agir d’un empêchement temporaire, l’exécution devrait être considérée comme suspendue voire résolue. Si cela devait être le cas, et s’il devait s’agir d’un empêchement définitif, l’exécution devrait être considérée comme résolue.

4. Sort des levées d’option des promesses unilatérales de vente.

Les délais accordés à peine de caducité de celle-ci aux bénéficiaires des promesses de vente unilatérale ne sont pas suspendus entre le 12 mars et le 23 juin 2020.

Les mesures de prorogation des délais prévues par l’ordonnance ne visent pas les délais prévus contractuellement (cf précision apportée par le Rapport de l’Ordonnance).

1. En période de confinement

Les études notariales sont fermées au public. Nous vous invitons à prendre contact auprès des notaires en charge de la concrétisation de vos ventes.

Le Gouvernement a précisé que seuls les déplacements domicile/lieu de travail sont autorisés, de même que les déplacements professionnels inévitables.

 

2. En période de déconfinement

Les études notariales sont ouvertes.

Les règles de distanciation sociale et gestes barrières doivent en tout état de cause être respectées.

La signature à distance est également encore possible.

 

MAJ - 6 avril 2020 - L’acte notarié à distance autorisé

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorise l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire.

Les conditions d’établissement à distance d’un acte notarié sur support électronique sont simplifiées pour tenir compte de l’état d’urgence sanitaire et des mesures de confinement. Ces mesures visent les promesses et actes définitifs, les ventes dans le neuf et l’ancien.

Le dispositif est applicable depuis dimanche 5 avril et jusqu’à l’expiration d’un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Durant cette période, le notaire instrumentaire est autorisé à établir un acte notarié sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l'acte ne sont ni présentes ni représentées. Le notaire pourra instrumenter à distance en recueillant simultanément le consentement ou la déclaration, de chaque partie ou personne concourant à l’acte, par un système de communication à distance qui garantit l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu. L'acte sera parfait lorsque le notaire instrumentaire y apposera sa signature électronique sécurisée.

Lire le décret.

Lire le communiqué de presse du Ministre de la cohésion des territoires.

En temps normal, lorsqu'une partie ou toute autre personne concourant à un acte n'est ni présente ni représentée devant le notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît et qui participe à l'établissement de l'acte. Cet acte porte la mention de ce qu'il a été ainsi établi (article20 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

1. En période de confinement

Les entreprises de déménagement ont la plupart suspendu leur activité et les déplacements en groupe sont proscrits.

 

2. En période de déconfinement

Entre le 11 mai et le 1er juin 2020 : D'une manière générale, les déplacements sont autorisés sauf exception (déplacements de plus de 100km --> cf le paragraphe visites pour connaître la règle et les exceptions).

Depuis le 22 mai, sont expressément inclus dans ces motifs les déplacements liés à un déménagement résultant d’un changement de domicile. Les entreprises de déménagement ont repris leurs activités, elles ne sont pas concernées par la limite des 100km.

Depuis le 2 juin 2020 : les déplacements sont libres (sauf décision préfectorale contraire).

Prorogation des délais d'action

L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit l'aménagement des délais échus entre le 12 mars et le 23 juin inclus et plus précisément leur prorogation après cette période.

Ainsi, pour les actes, actions en justice, recours, formalités, inscriptions, déclarations, notifications, ou publications prescrits par la loi ou le règlement, à peine de nullité, sanction, y compris désistement d'office, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui devaient être réalisés entre le 12 mars et le 23 juin inclus, les délais sont prorogés à compter de la fin de la période, pour la durée qui était légalement impartie, mais dans la limite de deux mois.

Cela concernera notamment les actions en garantie des vices cachés, les actions en vente forcée, les actions en indemnisation d’un préjudice, etc…. mais également le délai d'enregistrement des promesses unilatérales.

Quid des obligations prévues par le contrat ?

Les obligations purement contractuelles ne sont pas concernées par les mesures de report des délais. Leurs conditions d’exécution ne sont pas remises en cause.

Le Rapport au Président de la République ajoute que « la précision selon laquelle sont concernés par les dispositions de cet article les actes « prescrits par la loi ou le règlement » exclut les actes prévus par des stipulations contractuelles. Le paiement des obligations contractuelles doit toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat".

En revanche :

- L’ordonnance prévoit que les astreintes, clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance qui auraient dû produire ou commencer à produire leurs effet entre le 12 mars et le 23 juin inclus sont suspendues. 

Leur effet est paralysé. Elles prendront effet le 24 juin, si le débiteur n'a pas exécuté son obligation d'ici là.

Les astreintes et clauses pénales qui avaient commencé à courir avant le 12 mars 2020 voient quant à elles leur cours suspendu jusqu'au 23 juin et reprendre pour le restant à courir au 24 juin.

Pour ce qui est des délais d'exécution expirés avant le 12 mars 2020, le cours des astreintes et l'application des clauses pénales sont suspendus et reprendront pour leur délai restant à courir le 24 juin.

Lorsque les mesures précédentes ont été prononcées avant le 12 mars 2020, le juge ou l'autorité administrative peut y mettre fin s'il est saisi.

Enfin, pour les délais d'exécution expirés après le 23 juin, l'équivalent en jours de la période "12 mars - 23 juin" sera reporté à compter du 24 juin 2020.

- Par ailleurs, le droit commun reste applicable : force majeure, imprévision, suspension de la prescription.

Extrait du rapport : « S'agissant des contrats, néanmoins les dispositions de droit commun restent applicables le cas échéant si leurs conditions sont réunies, par exemple la suspension de la prescription pour impossibilité d'agir en application de l'article 2234 du code civil, ou encore le jeu de la force majeure prévue par l'article 1218 du code civil. »

Rappel des définitions

Suspension de la prescription

Article 2234 du code civil : « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ».

Imprévision

Article 1195 du code civil « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ».

Force majeure

Article 1218 du code civil « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

La force majeure (article 1218 du code civil) peut, quand elle est admise, suspendre l’exécution d’une obligation ou aboutir à la résolution d’un contrat. L’imprévision (article 1195 du code civil) peut, quand elle est admise, aboutir à la renégociation du prix ou à la résolution du contrat.

En tout état de cause, l’appréciation de leurs critères relève du pouvoir souverain des juges en fonction de chaque cas d’espèce.