Blocage des loyers en zones tendues

Blocage des loyers en zones tendues

Reconduction du dispositif et introduction d’un critère minimal de performance énergétique.

Relocation ? Renouvellement de bail ? Logement situé en zone tendue ? Le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers est reconduit jusqu’au 30 juillet 2020 pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Avec une nouveauté pour 2020 : l'introduction d'un critère de performance énergétique.

Le décret du 26 juillet 2019 reconduit le dispositif annuel de blocage des loyers à compter du 1er août 2019 et jusqu’au 31 juillet 2020.

Ainsi, si le bien est situé en zone tendue, s’il a déjà été loué au cours des 18 derniers mois et s’il est à nouveau mis en location (vide ou meublé incluant le bail mobilité), le montant du nouveau loyer ne pourra dépasser celui du dernier loyer appliqué au locataire sortant, avec cette seule souplesse : Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer pourra être révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers.

La même règle s’applique en cas de renouvellement de bail : l’évolution du loyer est limitée à la variation de l’IRL.

Comme les années précédentes, il existe des exceptions permettant d’exclure l’encadrement, aussi bien lors de la relocation que lors du renouvellement : certaines sont fonction des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur, d’autres sont liées au caractère manifestement sous-évalué du loyer précédemment appliqué. A chaque exception, une règle de fixation de loyer est prévue par le décret.

Le décret du 26 juillet 2019 apporte toutefois une nouveauté : A compter du 1er janvier 2020, les exceptions tenant aux travaux réalisés par le bailleur ne seront recevables que si, à l'issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, au regard d’un DPE réalisé selon les méthodes de calcul conventionnel.

En d’autres termes, pour les relocations et les renouvellements opérés à compter du 1er janvier prochain, peu importe que le bailleur justifie de travaux d’amélioration dans les conditions prévues au décret. Si le logement est classé F ou G, le montant du loyer applicable en cas de relocation ou de renouvellement de bail ne pourra dépasser celui du loyer précédemment appliqué (éventuellement révisé selon la variation de l’IRL).

ATTENTION : actuellement, à Paris, le dispositif de blocage doit être combiné avec celui de l’encadrement des loyers au titre de la loi ELAN.

Textes applicables :

- Article 18 de la loi du 6 juillet 1989

- Décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail

- Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (zones tendues)

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