Info juridique : L'encadrement des loyers à Paris, c'est pour bientôt !

Info juridique : L'encadrement des loyers à Paris, c'est pour bientôt !

Les loyers des baux conclus ou renouvelés à compter du lundi 1er juillet prochain devront respecter l'arrêté préfectoral du 28 mai 2019.

Vous mettez en location un logement ? Vous allez prochainement conclure un bail pour une résidence principale ? Et le bien est situé à Paris ? N’oubliez pas de respecter les loyers de référence fixés par l’arrêté préfectoral du 28 mai 2019 !

Issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le dispositif d’encadrement des loyers concerne actuellement les biens loués vides ou meublés à titre de résidence principale situés à Paris intra-muros. Il vise les baux conclus et les baux renouvelés à compter du 1er juillet 2019. Les biens loués au titre du bail mobilité sont aussi concernés.

Les loyers de référence sont fixés par l’arrêté préfectoral du 28 mai 2019 en fonction du secteur, de la nature meublée ou vide du logement, du nombre de pièces et de la date de construction de l’immeuble. Les montants sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable. Le loyer que vous allez fixer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Comme dans le cadre du dispositif mis en place par la loi ALUR du 24 mars 2014, un complément de loyer pourra être appliqué si les caractéristiques de confort ou de localisation du bien loué le justifient.

Les recours offerts par la loi ALUR au locataire en cas de loyer supérieur au loyer de référence majoré ou en cas de contestation du complément de loyer sont toujours possibles et dans les mêmes conditions :

  • Le locataire peut demander une diminution du loyer en saisissant la Commission départementale de conciliation, ou bien directement le tribunal d’instance dans les 3 ans de la signature du bail.

  • Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer a 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf pour le bail mobilité). En cas d’absence de conciliation le locataire a 3 mois à compter de la réception de l’avis de la CDC pour saisir le juge d’une demande en annulation ou diminution du complément de loyer. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Innovation de la loi ELAN, un bailleur qui ne respectera pas le dispositif risquera une amende administrative prononcée par le préfet après mise en demeure de se conformer à la règlementation. Le montant de l’amende pourra aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Paris étant situé en zone tendue, le dispositif annuel de blocage des loyers s’applique également. En cas de relocation et sauf exceptions prévues au décret, le loyer ne pourra pas être fixé librement : il devra correspondre à celui appliqué au locataire sortant (révisé selon la variation de l’IRL s’il ne l’a pas déjà été sur les douze derniers mois). A Paris, les loyers des contrats conclus à compter du 1er juillet 2019 devront donc être fixés dans une double limite :

  • Ne pas dépasser le loyer appliqué à l’ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par le décret de blocage (décret applicable à toutes les zones tendues),

  • Ne pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par l’arrêté préfectoral.

Pour en savoir plus :

Remplaçant celui instauré par la loi ALUR, La loi ELAN a prévu un dispositif expérimental d’encadrement des loyers sur cinq ans et sur la base du volontariat de certaines collectivités en zones tendues : Les EPCI (Un établissement public de coopération intercommunale) compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi.

La procédure est la suivante :

  1. Dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi (soit jusqu’au 25 novembre 2020), la collectivité intéressée demande au ministère de prendre un décret déterminant le périmètre sur lequel s’appliquera le dispositif.

  2. Le ministère prend ce décret dit « périmètre », si quatre conditions sont réunies : deux en rapport avec le niveau de loyers pratiqués et deux en rapport avec la faible production de logements sur le territoire.

  3. Une fois le décret « périmètre » publié, le Préfet peut fixer par arrêté, un loyer de référence médian, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

CONCRETEMENT A PARIS : Suite à la délibération du conseil de Paris du 11 décembre 2018, la maire de Paris a proposé par courrier du 28 janvier 2019 que l'ensemble du territoire de la ville UNIQUEMENT A PARIS soit soumis au dispositif expérimental. Les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies, le décret « périmètre » a été pris en date du 12 avril 2019. L’arrêté préfectoral a été signé le 28 mai 2019.

Les textes :

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