Loi ELAN et décret de juin 2019 : les assemblées générales de copropriété aujourd’hui.

Loi ELAN et décret de juin 2019 : les assemblées générales de copropriété aujourd’hui.

Focus sur les récentes modifications apportées aux AG

La loi ELAN du 23 novembre 2019 modifie en partie le fonctionnement des assemblées générales. Le décret du 27 juin 2019 apporte aussi son lot de nouveautés. Focus sur les dernières mesures applicables aux assemblées générales !

La convocation

Le syndic doit désormais indiquer aux copropriétaires, par voie d’affichage :

- La date de la prochaine assemblée générale,

- La possibilité offerte aux copropriétaires de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour, 

- Les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 qui traite de l’ordre du jour complémentaire.

Cet affichage doit être réalisé dans un délai raisonnable pour que les copropriétaires puissent faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

De plus, les dispositions de l’article 10 du décret doivent être rappelées par le syndic sur les appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Précision : l’affichage n’est pas prescrit à peine d’irrégularité de la convocation. Un affichage omis ou supprimé ne pourra pas remettre en cause la validité de la convocation et par voie de conséquence celle de l’assemblée générale.

La consultation des pièces

Rappelons que pendant le délai existant entre la convocation de l’AG appelée à approuver les comptes et la tenue de celle-ci, le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives de charges. Il est désormais précisé que ces pièces sont classées par catégories.

Le copropriétaire qui souhaite consulter ces pièces peut maintenant être assisté par son locataire ou l’autoriser à consulter à sa place les pièces justificatives de charges récupérables (mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le copropriétaire peut également être assisté par un membre du conseil syndical. Il peut demander une copie des pièces à ses frais.

Les textes applicables

- art. 9 et 10 du décret du 17 mars 1967 (la convocation)  

- art. 9-1 du décret du 17 mars 1967 (la consultation des pièces)

La participation aux AG

La loi ELAN introduit pour les copropriétaires :

- La visioconférence ("ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification")

- Et le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée à l’aide d’un formulaire.

Nous sommes dans l’attente d’un décret d’application concernant le vote par correspondance, ce moyen de participation n'est donc pas aujourd'hui effectif.

En revanche, le vote par visioconférence est possible. Sur ce point le décret de juin 2019 précise que :

1. C’est à l’assemblée générale de décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales "par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique" ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant. Afin de garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent au moins transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

2. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Naturellement, le syndicat des copropriétaires supporte le coût de ces moyens et supports techniques.

3. Le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale en utilisant ces moyens doit en informer le syndic par tout moyen trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale.

Les mandats en blanc

La loi ELAN a expressément introduit dans la loi de 1965 l’interdiction faite au syndic de conserver les mandats en blanc pour voter en son nom ou les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. La loi n’a pas en revanche dit ce qu’il devait en faire.

Le décret du 27 juin 2019 le précise : le syndic doit les remettre au président du conseil syndical en début d’assemblée. Le président du CS désigne ensuite un mandataire. Ce n’est qu’en l’absence de président du CS ou à défaut de CS que le syndic remet le mandat en blanc au président de séance désigné.

La délégation de vote

Désormais, le cumul de plus de 3 délégations de vote entre les mains d’un même mandataire est possible si le total des voix qu’il détient n’excède pas 10 % des voix du syndicat (au lieu de 5 % auparavant).

Chaque époux copropriétaire (en communauté ou en indivision) peut recevoir des délégations de vote.

La subdélégation du mandat de vote est autorisée sauf interdiction expresse prévue dans le mandat.

La loi ELAN complète la liste des proches du syndic qui ne peuvent recevoir de délégation : le concubin du syndic, les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou de son concubin, le conjoint, partenaire pacsé, concubin du préposé du syndic, les ascendants et descendants du préposé du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou de son concubin.

La majorité de vote pour les travaux d’économie d’énergie

Le vote des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique ne relève plus de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux d’économie d’énergie relèvent désormais de la majorité absolue prévue à l’article 25.

L’autorisation du syndic pour engager une action au nom du syndicat

En principe, le syndic qui envisage d’engager une action en justice au nom du syndicat, doit y être autorisé par l’assemblée générale. Il est désormais précisé que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence de cette autorisation. En conséquence, le défendeur à l’action ne peut plus s’en prévaloir.

Par exception, cette autorisation n’est pas requise dans certains cas. C’est désormais le cas pour l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques.

L’adaptation de la feuille de présence

La feuille de présence est adaptée pour tenir compte des modes électroniques de participation aux assemblées générales. Désormais, elle doit mentionner :

- les copropriétaires (ou associés) présent physiquement ou représenté,

- les copropriétaires participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique,

- Les noms et domicile des mandataires représentant des copropriétaires. Elle précise si les mandataires participent à l’AG en utilisant un moyen de communication électronique (visioconférence, audioconférence, autre moyen).

Seuls les copropriétaires ou leurs mandataires présents physiquement doivent émarger cette feuille de présence.

 

Les textes applicables

- Art 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et art. 13-1 et 13-2 du décret du 17 mars 1967 (la participation aux AG)

- art. 22 de la loi du 10 juillet 1965 et nouvel art. 15-1 du décret du 17 mars 1967 (les mandats en blanc).

- art. 22 de la loi du 10 juillet 1965 (la délégation de vote)

- art. 14 du décret du 17 mars 1967 (l’adaptation de la feuille de présence)

 

L'établissement du procès-verbal de l’AG

le procès-verbal est également modifié. Il doit mentionner :

- Si des mandats en blanc ont été distribués par le président du CS ou par le président de séance,

- Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire (ou l’associé) de faire connaître son vote en cas de participation à l’AG par un moyen de communication électronique.

Lorsque le registre des procès-verbaux est tenu sous forme électronique conformément à l’article 1366 du code civil, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique. Ils sont signés de manière électronique en utilisant un procédé fiable d'identification (art. 1367 du code civil).

La notification du procès-verbal de l'AG

Le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (au lieu de deux mois auparavant).

 

Les textes applicables

- Art. 17 du décret du 17 mars 1967 (adaptation du procès-verbal)

- Art. 42 de la loi du 10 juillet 1965 (la notification du pv)

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