Tout savoir sur : la délégation de mandat

Tout savoir sur : la délégation de mandat

Agent immobilier, vous travaillez en délégation sur un mandat de vente ? Voici les précautions à prendre concernant cette délégation.

Il est très fréquent que deux agents immobiliers travaillent ensemble à la recherche d’un acquéreur en vertu d’un mandat de vente que l’un délègue à l’autre.

S’agissant de la délégation d’un contrat initialement accordé par un vendeur à un mandataire déterminé, il est impératif de s’assurer que le vendeur a consenti à ce qu’un autre intermédiaire s’occupe de la commercialisation de son bien.

Ainsi, il faudra vérifier que le consentement du mandant à la délégation figure bien dans le mandat initial ou dans un acte postérieur. Une fois ce point vérifié, se posera la question du contenu de la délégation : la délégation doit-elle répondre au formalisme imposé au mandat par la loi du 2 janvier 1970 et son décret du 20 juillet 1972 ? Doit-elle à peine de nullité mentionner le prix de vente, le montant des honoraires, la personne qui en a la charge ? Doit-elle mentionner une durée déterminée ? Doit-elle indiquer les dispositions des articles L215-1 et suivants du code de la consommation concernant la reconduction tacite des contrats ? Doit-elle être enregistrée et contenir un numéro comme un mandat classique conclu entre le mandataire et son client vendeur ?...

A ces questions, la jurisprudence a répondu clairement.

Dans un arrêt en date du 30 avril 2014, les faits soumis à l’appréciation des juges étaient les suivants : un agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente exclusif de divers biens à construire, a consenti à un autre agent immobilier un mandat non exclusif lui déléguant la commercialisation d'une partie de ces biens. Le second agent, ayant fait signé à des acquéreurs un contrat de réservation, réclame sa part d’honoraires. Le premier agent lui refuse ce droit au motif que le contrat qui les liait ne mentionnait pas de numéro d'inscription sur le registre des mandats du second agent.

La Cour d’appel donne raison à la première agence. La 1ère chambre civile de la Cour de cassation répond au visa des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : « Attendu que les dispositions protectrices édictées par ces textes en faveur des vendeurs et des acquéreurs ne sont pas applicables aux conventions de rémunération conclues entre agents immobiliers ».

En somme, la loi Hoguet n’est pas applicable aux délégations de mandats conclues entre confrères.

Plus récemment, dans un arrêt du 9 janvier 2019, la 1ère chambre civile réitère sa position. Cette fois, il s’agissait d’un mandat de vente détenu par un notaire, celui-ci ayant délégué son mandat à un agent immobilier. Le notaire a refusé à l’agent immobilier la rétrocession d’honoraires prévu au sous-mandat au motif que si la loi Hoguet ne s’appliquait pas entre deux agents immobiliers, cela n’était pas le cas entre un agent immobilier et un notaire.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : « la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, dans les rapports existant entre le notaire et l'agent immobilier, tous deux professionnels de l'immobilier, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n'étaient pas applicables ». Le contenu de la délégation n’a donc pas à respecter le formalisme imposé par la loi Hoguet pour être valable.

Ce contenu n’est d’ailleurs pas spécifiquement réglementé. Il paraît toutefois nécessaire à une bonne exécution de la délégation d’y mentionner un certain nombre d'éléments: son objet (désignation du bien à vendre, prix de vente et honoraires, en vertu de tel mandat numéroté), sa durée et les modalités de rétribution du délégataire si la vente se conclue par son intermédiaire. Il peut être également opportun, pour des raisons de transparence (en cas de contrôle DGCCRF par exemple), de mentionner dans le registre des mandats l’existence de cette délégation. La détention d’une copie du mandat initial peut aussi être intéressante dans la mesure où le mandataire principal ne pourra consentir au mandataire délégué davantage de pouvoirs que ceux qu'il tient du mandat principal.

Textes applicables

- Article 1986 du code civil

- Loi n°70-9 du 2 janvier 1970

- Cass, 1ère civ, 30 avril 2014 n°13-13391

- Cass, 1ère civ, 9 janvier 2019 n°17-27841

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