TOUT SAVOIR SUR la Vente d’un bien occupé et les droits du locataire

TOUT SAVOIR SUR la Vente d’un bien occupé et les droits du locataire

Vous voulez vendre un bien occupé par un locataire ? Voici les précautions à prendre.

En cas de vente d’un bien constituant la résidence principale d’un locataire, deux cas de figure peuvent se présenter :

Le bailleur veut vendre son bien libre de toute occupation. Il faudra alors s’assurer être dans les délais pour délivrer un congé pour vendre. Si cela est le cas, le locataire aura, sous le régime de la location vide, un droit de préemption. S’il préempte, il deviendra propriétaire de son logement. S’il ne préempte pas, il perdra son statut au terme du bail et devra quitter les lieux. Le bailleur pourra vendre son bien libre de toute occupation.

Le bailleur ne veut pas attendre et envisage de vendre son bien occupé. Dans ce cas, le locataire sera maintenu dans les lieux, et le bail se poursuivra à l’égard de l’acquéreur qui endossera le statut de bailleur. Mais attention, dans certaines hypothèses, la vente du bien occupé déclenche, même en l’absence de congé, un droit de préemption ou un droit à prorogation de la durée du bail au profit du locataire.

Quelles sont ces hypothèses ?

1ère hypothèse : le droit de préemption du locataire en cas de vente en bloc

Imaginons que le bailleur est propriétaire d’un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) composé de plus de cinq logements. Imaginons qu’il décide de vendre son immeuble en totalité et en une fois.  Le locataire d’un lot à usage d’habitation disposera d’un droit de préemption sur le bien qu’il occupe ; ceci en dehors de tout congé pour vendre.

Il lui sera donc possible d’acquérir son logement (faisant ainsi échec à la vente en bloc de l’immeuble) à moins que l’acquéreur de l’immeuble s’engage à proroger le bail pour 6 ans.

Notez que le minimum de logements composant l’immeuble et déclenchant le dispositif de protection du locataire en cas de vente en bloc a été abaissé par la loi du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR). Auparavant, la vente devait concerner un immeuble en entier composé de plus de 10 logements.

A noter également, cette mesure bénéficie aussi au locataire d’un meublé à titre de résidence principale.

Deuxième hypothèse : le droit de préemption du locataire en cas de vente après division de l’immeuble.

Imaginons cette fois que le bailleur est propriétaire d’un immeuble qu’il a préalablement divisé en lots et qu’il décide, consécutivement à cette division, de mettre en vente le lot occupé : le locataire bénéficiera également d’un droit de préemption.

Ce droit est aussi accordé au locataire d’un meublé à titre de résidence principale. Il est en revanche exclus lorsque la vente du lot est consentie par exemple à un office d’HLM ou à des parents ou alliés du vendeur jusqu’au 4ème degré inclus.

Notez que le droit de préemption subsidiaire de la commune créé par la loi ALUR a été censuré par le Conseil Constitutionnel dans une décision du 9 janvier 2018. Il n’a donc plus lieu d’être.

Troisième hypothèse : la prorogation du bail en cas de mise en copropriété en zone tendue.

Enfin, indépendamment du droit de préemption accordé au locataire, la loi ALUR a créé un cas de prorogation du bail au bénéfice du locataire. Ce nouveau droit a été retouché par la loi Macron du 6 août 2015. La prorogation s’applique lorsqu'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de cinq logements ou plus, situé dans une des zones tendues, est mis en copropriété.

Deux cas sont à distinguer :

  • Lorsque la mise en copropriété a lieu moins de trois avant le terme du bail : le bail est prorogé de plein droit d'une durée de trois ans.
  • Lorsque la mise en copropriété a lieu plus de trois ans avant le terme du bail, le bail est prorogé d'une durée permettant au locataire d'occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

Ce droit s’applique quel que soit la qualité du bailleur (personne physique ou personne morale) mais ne concerne que le locataire d’un bien vide occupé à titre de résidence principale.

Surtout ne pas oublier d'informer l’acquéreur de ses obligations en cas de revente ou de reprise

Imaginons la vente réalisée avec le locataire en place. Imaginons qu’une fois devenu bailleur, l’acquéreur du bien loué envisage de le récupérer ou de le revendre. Dans cette hypothèse, il est primordial d’informer l’acquéreur car depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, sa liberté est limitée :

- Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Exemple : bail conclu en juillet 2019 pour trois ans reconductible tacitement. Le bail se reconduira en juillet 2022. Une acquisition est réalisée en mars 2020, soit moins de trois ans avant la prochaine reconduction. Le congé pour vente ne sera possible que pour juillet 2025.

- Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, tout congé pour reprise délivré par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Exemple : bail conclu en juillet 2019 pour trois ans reconductible tacitement. Le bail se reconduira en juillet 2022. Acquisition réalisée en mars 2021, soit moins deux ans avant la prochaine reconduction. Le congé pour reprise délivré pour juillet 2022 ne prendra effet qu’en mars 2023.

Cette nouvelle règle, introduite par la loi ALUR du 23 mars 2014 et modifiée par la loi Macron du 6 août 2015, ne concerne que le locataire d’un bien vide occupé à titre de résidence principale.

Il convient d’être vigilant et de bien s’assurer que les droits du locataire sont respectés. Les ventes conclues en méconnaissance des droits de préemption visés encourent la nullité ! D’autres mesures de protection existent mais elles concernent plus spécifiquement les bailleurs sous forme de sociétés d'économie mixte, sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, les collectivités publiques, les entreprises d'assurance, établissements de crédit etc…

Textes applicables

- Art. 15 – II de la loi du 6.07.1989 (congé pour vendre)

- Art. 10-1 de la loi du 31.12.1975 (vente en bloc introduit par la loi Aurillac du 13.06.2006)

- Art. 10 de la loi du 31.12.1975 (1ère vente après division)

- Art. 11-2 de la loi du 6.07.1989 (prorogation du bail en cas de mise en copropriété en zone tendue)

- Décret du 10 mai 2013 définissant les zones tendues.

- Art. 15-I de la loi du 6.07.1989 (prorogation opposable à l’acquéreur)

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