Covid 19 - Gestion Locative

Covid 19 - Gestion Locative

Nous vous communiquons une note questions-réponses en gestion locative (baux commerciaux - habitation - toutes catégories).

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 a été publiée au Journal Officiel du 24 mars 2020.

A noter : La loi comporte des principes généraux, et habilite le gouvernement à Gouvernement à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020.

La présente note est actualisée en conséquence, et sera complétée au fur et à mesure des dispositions d’application prise par le Gouvernement.

I- LOYERS COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS DES MICROENTREPRISES (article 11- 1° - g Loi urgence)

La loi d’urgence habilite le gouvernement à prendre toutes mesures : «

(…) Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d'appartenance d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie (…)

Définition des microentreprises pouvant bénéficier directement de cette mesure (art. 3 du décret n° 2008-1354 du 18/12/2008)

La catégorie des microentreprises est constituée des entreprises qui :

- D’une part occupent moins de 10 personnes ;

- D’autre part ont un chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan n'excédant pas 2 millions d'euros.

Des précisions seront données par les mesures d’application du gouvernement, en attente.

 

II- QUESTIONS POUR TOUS LES BAUX COMMERCIAUX

A) La force majeure et suspension des obligations

1) Définition de la force majeure

L’article 1218 du Code civil prévoit que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Pour être qualifié de force majeure permettant la résolution de plein droit d’un contrat, il faut qu’un événement présente un caractère à la fois irrésistible (qui échappe au contrôle de l’entreprise) et imprévisible au moment de la conclusion du contrat (qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat).

Or, depuis le 29 février 2020 (déclaration officielle de l’épidémie Coronavirus en France ou 30 janvier 2020 pour l’épidémie au niveau mondial), l’épidémie n’est plus imprévisible en France et, de ce fait, le coronavirus ne peut plus être considéré comme un cas de force majeure libérant les parties de leurs obligations contractuelles, à moins que l’épidémie ait été expressément prévue dans le contrat et donc accepté par les deux parties. Vérifier les dates de conclusion / signature des contrats

Ainsi, si le contrat a été signé avant le 29 février 2020, la clause de force majeure s’applique automatiquement (sans qu’il soit nécessaire qu’apparaisse expressément la mention d’épidémie dans le contrat) à l’épidémie de coronavirus.

Attention toutefois aux contrats conclus avec des acteurs étrangers, et notamment chinois. En effet, la date à retenir sera davantage celle du 30 janvier 2020, date à laquelle l’OMS a déclaré que l’émergence de ce nouveau coronavirus constituait une urgence de santé publique de portée internationale.

A l’inverse, si le contrat a été signé après le 29 février 2020 (ou le 30 janvier 2020 au niveau mondial), l’épidémie du coronavirus n’est plus imprévisible et il était à prévoir que des mesures seraient prises en cas d’aggravation de l’épidémie.

Il est donc devenu indispensable depuis cette date que l’épidémie de coronavirus apparaisse expressément dans les cas de force majeur prévus au contrat afin que les parties au contrat en acceptent le principe et puissent invoquer la force majeure.

2) Vérifier l’impact économique de l’épidémie de Covid-19 sur son activité

- En cas d’empêchement partiel : le débiteur de l’obligation n’est libéré que des seules obligations concernées par le cas de force majeure lorsqu’il n’existe qu’une impossibilité partielle d’exécution du contrat. -

En cas d’empêchement temporaire : les obligations sont suspendues le temps qu’il faut (dans la limite du raisonnable), à moins que le retard et les conséquences qui en résulteraient pour le créancier ne justifient la résolution du contrat. -

En cas d’empêchement définitif : le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations respectives. Il faut procéder à des restitutions et remises en état des parties au jour de la formation du contrat (comme si le contrat n’avait jamais été conclu) ou au jour du dernier bon de commande (pour les contrats à exécution successive).

Dans tous les cas, si la force majeure est retenue, le débiteur est libéré de ses obligations (partiellement ou totalement en fonction de la nature de l’empêchement) et le créancier ne peut pas demander de dommages-intérêts pour inexécution du contrat.

3) Vérifier les contrats d’assurance lorsque la force majeure ne peut pas être retenue

Lorsque la force majeure ne peut pas être retenue, il faut se rapprocher de l’organisme d’assurance.

B) Envisager l’imprévision pour renégocier les termes du contrat

L’article 1195 du Code civil prévoit que :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. »

Dans l’hypothèse où une entreprise serait impactée par l’épidémie du Covid-19, sans vouloir ou pouvoir invoquer la force majeure, elle peut demander à son cocontractant de renégocier les termes du contrat en raison d’un changement de circonstances imprévisible rendant l’exécution de son obligation excessivement onéreuse. Cela permet de réduire un impact financier (pénalités en cas de retard de livraison par exemple).

La possibilité d’invoquer la situation d’imprévisibilité dépend :

- De la date de conclusion des baux (avant ou après le 1er octobre 2016, date de mise en œuvre de la réforme du droit des obligations)

- Et de l’éventuelle exclusion des dispositions de l’article 1195 du code civil qui peut être écarté conventionnellement.

C) Exception d’inexécution pour les Etablissements fermés

Selon l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Pour les commerces fermés, cette disposition mérite réflexion.

PROLONGATION TRÊVE HIVERNALE : la trêve hivernale est prolongée de deux mois jusqu’au 31 mai 2020.

La loi d’urgence (article 11-1° e) habilite le gouvernement à prolonger encore la date de fin du sursis à toute mesure d'expulsion locative (mesure d'application en attente).

LES PRINCIPES A APPLIQUER CONTRE LE COVID 19

Le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire renforce les principes prévus par le décret n°2020-60 du 16 mars 2020.

Les principes à appliquer sont :

Tout déplacement de personne hors de son domicile est interdit à l'exception des déplacements pour les motifs suivants en évitant tout regroupement de personnes :

Trajets entre le domicile et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés ;

Déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par l'article 8 du présent décret ;

Déplacements pour motifs de santé à l'exception des consultations et soins pouvant être assurés à distance et, sauf pour les patients atteints d'une affection de longue durée, de ceux qui peuvent être différés ;

Déplacements pour motif familial impérieux, pour l'assistance des personnes vulnérables et pour la garde d'enfants ;

Déplacements brefs, dans la limite d'une heure quotidienne et dans un rayon maximal d'un kilomètre autour du domicile, liés soit à l'activité physique individuelle des personnes, à l'exclusion de toute pratique sportive collective et de toute proximité avec d'autres personnes, soit à la promenade avec les seules personnes regroupées dans un même domicile, soit aux besoins des animaux de compagnie ;

Déplacements résultant d'une obligation de présentation aux services de police ou de gendarmerie nationales ou à tout autre service ou professionnel, imposée par l'autorité de police administrative ou l'autorité judiciaire ;

Déplacements résultant d'une convocation émanant d'une juridiction administrative ou de l'autorité judiciaire ;

Déplacements aux seules fins de participer à des missions d'intérêt général sur demande de l'autorité administrative et dans les conditions qu'elle précise.

Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions.

Les déplacements pour des rendez-vous, des visites, d’états des lieux d’entrées, de sorties (a fortiori pour les diagnostics) ... ne sont pas des déplacements exceptionnels comme étant autorisés expressément par le décret du 23 mars 2020. Cependant des déplacements pourront être autorisés exceptionnellement pour un motif énuméré audit décret. 

Il conviendra impérativement :

- De respecter impérativement les mesures générales de prévention de la propagation du virus,

- D’éviter tout regroupement de personnes,

- D'être muni d’une attestation pour de déplacement dérogatoire

 

VISITE DES APPARTEMENT ?

Visites virtuelles possibles, sinon à reporter après le confinement.

 

SIGNATURE DES BAUX ?

Signature électronique possible ; sinon à reporter après le confinement.

 

REALISATION DES ETATS DES LIEUX (entrée et sortie) ?

Etat des lieux Virtuel si possible techniquement Sinon à reporter après le confinement

 

DIAGNOSTICS ?

A reporter après le confinement.

 

BAIL SIGNE ET ENTREE DANS LES LIEUX

Si entrée prévue dans cette période : Inviter le locataire à reporter son entrée…. Trois cas possibles :

- Acceptation par le locataire du report : si contrat signé  prévoir la signature d’un avenant avec report de la date d’effet du bail et la remise ultérieure des clefs (rappel : la signature électronique possible pour un avenant)

- Impossibilité de reporter pour « motif familial impérieux »: si contrat signé  s’organiser afin de remettre au locataire a minima les clefs et prévoir avec le locataire d’effectuer un état des lieux d’entrée dès la fin du confinement.

- Refus par le locataire du report et volonté de rompre le bail : si le contrat est signé  cas de force majeure donc obligation d’accepter cette rupture contractuelle sans préavis. Remboursement éventuel des honoraires.

 

LA SIGNIFICATION DES CONGES ET AUTRES ACTES : QUESTION DES DELAIS DE PROCEDURE (article 11-2 b Loi Urgence)

La loi d’urgence habilite le gouvernement à prendre toutes mesures :

(…) Adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d'un droit, fin d'un agrément ou d'une autorisation ou cessation d'une mesure, à l'exception des mesures privatives de liberté et des sanctions. Ces mesures sont rendues applicables à compter du 12 mars 2020 et ne peuvent excéder de plus de trois mois la fin des mesures de police administrative prises par le Gouvernement pour ralentir la propagation de l'épidémie de covid-19 ; (…)

Des précisions seront données par les mesures d’application du gouvernement, en attente.

 

LA REMISE DES CLES SANS ETAT DES LIEUX – Comment procéder ?

Solutions à envisager pour ne pas bloquer le logement

Le locataire sortant devra :

- Mettre les clefs dans une enveloppe

- Relever les compteurs (Electricité, eau…) et le préciser sur enveloppe

- Fermer arrivées diverses (eau, gaz…)

- Réfrigérateur : Dégivrer et laisser la porte ouverte

- Contacter l’Administrateur de biens désigné pour la gestion des clefs 

- Confirmer par mail au collaborateur dédié qu’il a bien remis les clefs

 

SUR LE PAIEMENT DU LOYER OU DES INDEMNITES D’OCCUPATION (HORS BAUX COMMERCIAUX cf ci-dessus)

Les principes applicables  

- Pas de mesure spécifique pour permettre la suspension loyers, loyers restent exigibles à date prévue dans contrat.

- Si un congé a été donné soit par le bailleur, soit par le locataire, mais que le locataire est obligé de rester dans les lieux, et que le congé a pris effet, des indemnités d’occupation sont dues.

 

IMPÔTS – DECLARATIONS DIVERSES – report (article 11-2°-a Loi Urgence)

La loi d’urgence habilite le gouvernement à prendre toutes mesures :

(…) Adaptant les délais et procédures applicables au dépôt et au traitement des déclarations et demandes présentées aux autorités administratives, les délais et les modalités de consultation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d'une décision par une autorité administrative et, le cas échéant, les délais dans lesquels cette décision peut ou doit être prise ou peut naitre ainsi que les délais de réalisation par toute personne de contrôles, travaux et prescriptions de toute nature imposées par les lois et règlements, à moins que ceux-ci ne résultent d'une décision de justice (…)

Des précisions seront données par les mesures d’application du gouvernement, en attente.

 

LES TRAVAUX URGENTS

- La carte professionnelle permet de justifier un déplacement dans un immeuble pour lequel une urgence a été signalée rendant une visite impérative (fuite d’eau importante, menace imminente…).

- Bien remplir l’attestation de sortie pour le(s) professionnel(s) missionné(s).

- Les interventions urgentes restent possibles dans le respect des règles sanitaires.

 

LES DEMENAGEMENTS

Pour ce qui concerne les déménagements, les entreprises spécialisées ont suspendu leurs activités, et les déplacements et activités de groupes sont proscrits.

 

 

Afin de répondre aux demandes que vous pouvez éventuellement recevoir, nous vous communiquons des modèles de réponses aux courriers reçus des locataires pour les cas suivants :

1) Modèle de réponse à une demande de suspension de loyers pour les locaux commerciaux et professionnels

2) Modèle de réponse à une demande de suspension de loyer pour les baux d’habitation

3) Modèle de réponse à congé reçu d’un locataire pendant la période de confinement dans le cadre des baux d’habitation

Ces modèles de courriers sont des trames à adapter à chaque situation.