Covid 19 - Gestion Locative

Covid 19 - Gestion Locative

A JOUR DU 2 JUIN 2020

La présent volet de la FAQ a pour objet les impacts du Covid 19 en gestion locative : baux commerciaux et professionnels, baux d’habitation et toutes catégories de baux.

Les développements suivants sont mis à jour pour tenir compte de la prorogation de l’état d’urgence sanitaire, et des mesures prises pour contenir la propagation du virus Covid 19 dans cette période post-confinement.

ETAT D'URGENCE SANITAIRE 

Pour lutter contre la propagation du virus Covid 19 l’état d’urgence sanitaire a été déclaré.

Période initiale : Du 24 mars au 24 mai (art. 4 loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19) Prorogation : Jusqu’au 10 juillet 2020 inclus (art. 1er loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire)

CONFINEMENT ET DECONFINEMENT

La période de confinement a duré du 17 mars 2020 jusqu'au 10 mai 2020 (décret n° 2020-293 du 23 mars 2020).

Depuis le 11 mai, si le déconfinement est bien acté, certaines mesures ont été prises pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire. Notamment, le respect des gestes barrières et de la distanciation sociale en tout lieu et toute circonstance, et l’obligation de justifier d’un motif pour un déplacement de plus 100 km hors de son département (décret n° 2020-548 du 11 mai 2020).

Un décret n°2020-663 du 31 mai 2020 (publié au JO du 01.06.2020) vient de fixer les nouvelles règles applicables dans le cadre de la phase 2 du plan de déconfinement, au titre du dispositif d'état d'urgence sanitaire, à la suite des annonces du Premier Ministre dans le cadre de sa conférence de presse du 28 mai 2020.

A compter du 2 juin 2020, le principe est l’autorisation de déplacement sans attestation pour tout déplacement (voir III -1 paragraphe sur les visites)

PROROGATION DES DELAIS ECHUS PENDANT LA PERIODE JURIDIQUEMENT PROTEGEE (PJP)

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 , modifiée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 a instauré un dispositif de prorogation de certains délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent pendant une certaine période, appelée « Période Juridiquement Protégée » (PJP).

Période juridiquement protégée : une date fixe se substitue à une date de référence glissante : Le texte visait jusqu'ici «les délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire».

L’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 fixe le terme légal de la période PJP à la date du 23 juin 2020, afin de favoriser «une reprise de l’activité dans plusieurs domaines de l’activité économique, sociale et administrative» (conseil des ministres, compte-rendu).

La période PJP concernée couvre donc désormais la période suivante : entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus (ord. 2020-306 art. 1, I. retouché).

LIENS FAQ

Consulter le Guide de reprise des métiers de l’immobilier

Consulter les infographies et affiches à diffuser

Consulter les ordonnances et leurs rapports

 

1) LE DISPOSITIF SPECIFIQUE LIE AU COVID 19 RELATIF A LA MISE A L'ECART DES SANCTIONS ET DES GARANTIES

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 prévoit que :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des article L. 622-14 et L 641-12 du Code de commerce.

Les dispositions ci-dessus d’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Bénéficiaires (art. 1er ord n° 2020-316)

Sont bénéficiaires du dispositif prévu par l’ordonnance n°2020-316, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique, susceptibles de bénéficier du Fonds de Solidarité.

Pour bénéficier de cette mesure, le locataire doit produire une déclaration sur l'honneur du respect des critères d’éligibilité et un accusé-réception du dépôt de la demande d'éligibilité au fonds de solidarité

Locaux concernés (art. 4 ord n°2020-316)

Il s’agit exclusivement des loyers et charges afférents aux locaux commerciaux et professionnels.

Loyers et charges locatives concernées (art.4 ord n° 2020-316)

Il s’agit des loyers et charges locatives dont l’échéance intervient entre le 12 mars, et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’urgence sanitaire tel que déclaré par la loi du 23 mars 2020, soit jusqu’au 23 juillet 2020.

L’ordonnance n°2020-316 renvoie à la date de cessation de l’état d’urgence prévue par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 rallongée d’un délai de deux mois. Or l’article 4 de la loi du 23 mars prévoit que « l’état d’urgence est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur » de ladite loi, c’est-à-dire à compter du 23 mars, jusqu’au 23 mai 2020.

Dans la mesure où suite à la prolongation de l’état d’urgence par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020, l’ordonnance n°2020-316 n’a pas été modifiée, il convient de retenir la date fixée par la loi du 23 mars, selon les termes mêmes de l’article 4 de l’ordonnance reproduit ci-dessus.

Par conséquent, l’ordonnance concerne les loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire telle que définie par la loi du 23 mars 2020 , soit le 23 juillet 2020.

C’est l’échéance de paiement des loyers et charges qui est prise en considération, et non la période pour laquelle les loyers et charges considérées sont dus. Ainsi et par exemple, pour les loyers payables trimestriellement à terme échu, l’échéance du premier trimestre (due au 31 mars 2020) et celle du deuxième trimestre (due au 30 juin 2020), soit deux trimestres en tout, sont concernées par le dispositif. Pour les loyers payables trimestriellement d’avance, l’échéance du premier trimestre (due au 1er janvier) ne pourra se voir appliquer ces mesures. En revanche, celle du deuxième trimestre (due au 1er avril 2020) et celle du troisième trimestre (due au 1er juillet 2020), soit deux trimestres en tout également, sont concernées par le dispositif.

Effets de la mesure (art. 4 ord n°2020-316)

L’ordonnance n°2020-316 prévoit uniquement la mise à l’écart des sanctions et la mise en jeu des garanties, pour les loyers et charges de locaux commerciaux et professionnels des personnes bénéficiaires du fonds de solidarité, dont l’échéance intervient entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020.

Les loyers et charges restent dues, mais exclusion :

Dans les rapports bailleur/locataire :

- Des pénalités financières ou intérêts de retard,

- De dommages-intérêts,

- D’astreinte,

- D’exécution de clause résolutoire,

- De clause pénale

- De toute clause prévoyant une déchéance

Dans les rapports bailleur/tiers :

- D’activation des garanties ou cautions

Pour les locataires de locaux commerciaux et professionnels n’entrant dans le champ d’application de l’ordonnance n°2020-316, les dispositions du Code civil susceptibles d’être invoquées (Force majeure ; Imprévision ; Exception d’inexécution) nécessitent une analyse au cas par cas.

Textes de référence :

Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, prise en application de l’article 11-1°-g de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020

Fonds de solidarité :

Ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité

Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, modifié par les décrets n° 2020-394 du 2 avril 2020 et n°2020-433 du 16 avril 2020

Décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

Ordonnance n° 2020-705 du 10 juin 2020 relative au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

 

BENEFICIAIRES

(art. 1er ord n° 2020-316)

LOCAUX CONCERNES

(art. 4 ord n° 2020-316)

LOYERS ET CHARGES LOCATIVES CONCERNES (art.4 ord n° 2020-316)

EFFET DE LA MESURE (art.4 ord n° 2020-316)

JUSTFICATIFS A PRODUIRE PAR LE LOCATAIRE (art.2 Décret n° 2020-378)

 

Personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique, susceptibles de bénéficier du Fonds de Solidarité

 

Critères d’éligibilité :

 

  • Début d’activité avant le 1er février 2020 ;
  • Ne pas avoir déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
  • Effectif inférieur ou égal à 10 salariés
  • Montant du chiffre d’affaire inférieur constaté lors du dernier exercice clos  à 1 million d’euros

+

 

  • Avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public liée au Covid 19
  • Ayant subi une perte de chiffre d’affaire d’au moins 50 %  

 

 

Commerciaux

 

et professionnels

 

 

(exclusivement)

 

Dont l’échéance intervient entre le 12/03/2020 et le 23/07/2020

 

C’est l’échéance de paiement des loyers et charges qui est prise en considération, et non la période pour laquelle les loyers et charges considérées sont dus.

 

Ainsi et par exemple, pour les loyers payables trimestriellement à terme échu, l’échéance du premier trimestre (due au 31 mars 2020) et celle du deuxième trimestre (due au 30 juin 2020), soit deux trimestres en tout, sont concernées par le dispositif.

 

Pour les loyers payables trimestriellement d’avance, l’échéance du premier trimestre (due au 1er janvier) ne pourra se voir appliquer ces mesures. En revanche, celle du deuxième trimestre (due au 1er avril 2020) et celle du troisième trimestre (due au 1er juillet 2020), soit deux trimestres en tout également, sont concernées par le dispositif.

 

 

Loyers et charges restent dues mais exclusion :

 

Dans les rapports bailleur/locataire

 

  • Des pénalités financières ou intérêts de retard,
  • De dommages-intérêts,
  • D’astreinte,
  • D’exécution de clause résolutoire,
  • De clause pénale
  • De toute clause prévoyant une déchéance

 

Dans les rapports bailleur/tiers

  • D’activation des garanties ou cautions

 

Une déclaration sur l'honneur du respect des critères d’éligibilité (voir modèle UNIS)

 

+ Accusé-réception du dépôt de la demande d'éligibilité au fonds de solidarité

 

ou, une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d'ouverture d'une procédure collective.

 

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2) DISPOSITIF FISCAL POUR LES BAILLEURS (Maj 14.05)

La loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 (JO du 26.04.2020) crée un nouveau dispositif fiscal dans le Code Général des Impôts, destiné à inciter les bailleurs à renoncer à des loyers dus par des entreprises locataires, pour leur permettre de traverser la crise liée au Covid-19.

Le dispositif concerne les abandons de créances de loyers relatifs à des immeubles ou locaux donnés en location à des entreprises.

Le dispositif vise à rendre déductibles les abandons de créances de loyers accordés par les bailleurs à une entreprise, quelle que soit la catégorie d’imposition dont ces abandons de créances relèvent.

Le dispositif instauré prévoit que ces abandons ne constitueront pas des revenus imposables, sans toutefois porter atteinte à la déductibilité des charges correspondantes.

Consulter :

L'amendement des députés, à l'origine de cette réforme

L'amendement des sénateurs, complétant la réforme

La loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 (JO du 26 avril 2020)

 

1) PROLONGATION TRÊVE HIVERNALE (MAJ 14-05) 

L’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale reporte, pour l’année 2020, du 31 mars au 31 mai la fin de la période durant laquelle il est sursis aux mesures d’expulsion locative non exécutées.

Pendant la même période, les fournisseurs ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l'interruption pour non-paiement des factures, de la fourniture d'électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles.

Le Ministre du Logement, Julien Denormandie, a annoncé officiellement, jeudi 7 mai 2020, que l’interdiction des expulsions locatives se poursuit jusqu’au 10 juillet prochain, date de prolongation de l’état d’urgence sanitaire. Un texte reste en attente pour confirmer cette annonce.

2) COVID 19 ET LOYER DES LOGEMENTS

A) Principe

Le paiement des loyers des logements ne peut être suspendu, ni reporté par les locataires. Les dispositions spécifiques liées au Covid 19 ne concernent pas les loyers des locaux d’habitation.

En cas de difficultés pour les locataires, un communiqué de presse commun du gouvernement, de l’Association des Départements (ADF) de France de l’ANIL du 31 mars 2020, précise que les aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pourront être utilement mobilisées en faveur des locataires éligibles.

Les dispositions spécifiques liées au Covid 19, relatives aux sanctions applicables en cas de défaut de paiement des loyers et charges, ne concernent pas les baux d’habitation

Les dispositions spécifiques liées au Covid 19 relatives aux sanctions applicables en cas de défaut de paiement des loyers et charges concernent exclusivement les locaux commerciaux et professionnels pour les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité (ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020) (voir FAQ UNIS gestion locative – Partie I – 1)

Par ailleurs, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative «à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période» visent exclusivement des démarches « prescrites par la loi ou le règlement ». L'ordonnance écarte les démarches prévues par des stipulations contractuelles. Le rapport de présentation de l’ordonnance indique bien que le « paiement des obligations contractuelles doit toujours avoir lieu à la date prévue» par un contrat, en principe (ord. n°2020-306, rapport de présentation).Le paiement des obligations contractuelles n’est pas suspendu pendant la période concernée.

Ainsi, les loyers d’habitation doivent continuer à être payés.

B) Les aides de l'Etat

Accompagnement des locataires en difficulté pour payer leur loyer par les pouvoirs publics par le gouvernement – l’Assemblée des départements de France et l’ANIL (communiqué de presse commun du 31 mars 2020)

Les pouvoirs publics et l’Assemblée des Départements de France et l’ANIL, dans un communiqué de presse commun du 31 mars 2020 apportent des précisions sur les aides possibles concernant les locataires « qui se retrouveraient en difficulté pour payer leur loyer dans le contexte de l’épidémie du coronavirus ».

Les conseillers des agences départementales pour l'information sur le logement (ADIL) peuvent être sollicités pour accompagner les locataires qui en besoin, afin de trouver une solution juridique, et présenter les différentes aides financières existantes : Mise en place d’une plateforme téléphonique «SOS Loyers Impayés» : 0805 16 00 75.

Le communiqué précise que les aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) pourront être utilement mobilisées en faveur des locataires les plus fragiles (éligibles au FSL).

Il existe un FSL dans chaque département, organisé suivant les modalités fixées par un décret n°2005-212 du 2 mars 2005, le règlement intérieur du FSL, et les règlements intérieurs des fonds locaux. Chaque FSL dispose de son propre règlement intérieur, avec ses propres critères d'attribution pour les aides financières. Dans le contexte actuel, l'ADF s'est engagée « à ce que les dossiers puissent être instruits rapidement et faire l’objet d’un examen individuel et circonstancié. Un comité de suivi sera mis en place entre l’Etat et l’ADF pour s’assurer que les moyens mobilisés répondent aux besoins identifiés dans chaque territoire afin d’accompagner tous les locataires en difficulté pour payer leur loyer ».

Le site internet de l'Anil propose :

- une carte interactive permet de retrouver facilement les coordonnées des différentes ADIL, et des permanences

- une rubrique dédiée aux dispositifs d'accompagnement des locataires

Lire le communiqué de presse commun Gouvernement – ADF et ANIL du 31 mars 2020

  • Attribution d'une aide exceptionnelle aux bénéficiaires d’une APL

Une aide exceptionnelle de solidarité, de 150 euros minimum, est attribuée, au titre des mois d'avril ou de mai 2020, notamment pour les personnes bénéficiaires d’une APL.

Lire le décret n° 2020-519 du 5 mai 2020 portant attribution d'une aide exceptionnelle de solidarité liée à l'urgence sanitaire aux ménages les plus précaires 

3) CONGES et DELAIS

Le Ministère de la Justice a mis en ligne « Foire aux Questions » relative à l’aménagement des délais échus pendant la période d’urgence. Une question aborde l'incidence de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 sur le délai de préavis applicable, en matière de bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. (VOIR IV CI-APRES)

Question : Est-ce que l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire a pour effet de proroger le délai de préavis en matière de bail ?

Réponse : L’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 proroge les délais venant à échéance durant la période d’état d’urgence sanitaire alors que ces délais encadrent la période au cours de laquelle une des parties est en droit de résilier ou en droit d’empêcher la tacite reconduction d’un contrat.

C’est le cas du délai de préavis imposé au bailleur pour délivrer un congé. Le bailleur ne peut exercer son droit de reprise du local loué que dans un certain délai avant l’arrivée du terme du bail, pour en empêcher sa tacite reconduction. Ce délai est donc prorogé en application de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

Il en va différemment du délai de préavis du congé délivré par un locataire. Les locataires sont en droit de résilier le bail à tout moment, et non comme le bailleur durant une période déterminée ; le délai que fait courir ce congé est un délai de prévenance à l’égard du bailleur. Ce délai n’est donc pas prorogé par les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance. Ainsi, un locataire ne peut donc se prévaloir d'une prorogation du délai de préavis au titre de l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, pour prétendre qu'il serait en droit de rester dans les lieux. 

Lien vers la FAQ du Ministère de la Justice

4) PREAVIS DE DEPART DONNE PAR LE LOCATAIRE ET IMPOSSIBILITE DE QUITTER LES LIEUX (MAJ 14-05)

  • En période de confinement

Le locataire ne peut pas quitter le logement jusqu’à la fin de la période de confinement, un accord doit être trouvé entre le bailleur et le locataire.

Il est possible alors signer une « convention d’occupation précaire » pour contractualiser cet accord temporaire.

Si la signature de ce document pose des difficultés, un échange d’emails peut suffire comme preuve écrite de l’accord trouvé entre le propriétaire et le locataire (Voir modèle de « convention d’occupation temporaire du logement liée au Covid 19 » dans la rubrique « Modèles de courrier »)

  • En période de déconfinement

Les déplacements au-delà de 100 km restent règlementés (voir développement ci-après III – 1)

Tout déplacement de personne la conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 100 kilomètres de son lieu de résidence et à sortir du département dans lequel ce dernier est situé est interdit à l'exception des déplacements pour les motifs strictement énumérés par l’article 3 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020.

Si le locataire n’est pas en mesure de justifier d’un des motifs prévus, la situation est identique à celle pendant le confinement (voir ci-dessus).

1) LES VISITES (MAJ 02.06)

  • En période de confinement

Les visites ne correspondent pas aux motifs de déplacements prévus par les mesures de confinement. Le Gouvernement précise que seuls les déplacements domicile/lieu de travail sont autorisés, de même que les déplacements professionnels inévitables et non reportables.

  • En phase 1 de déconfinement du 11 mai au 2 juin 2020

- A) Principe :

Les déplacements pour les visites sont autorisés, dans le respect des règles sanitaires

Le Guide de reprise comporte des recommandations pour les visites (pages 18 et 19).

Notamment :

- privilégier les visites virtuelles en amont

- cibler les demandes et capacité financière des éventuels acquéreurs,

- informer sur le déroulé de la visites pour acquéreur et vendeur,

- respecter des gestes barrières pendant les visites…

B) Les déplacements au-delà de 100 km de son lieu de résidence et hors du département restent soumis à autorisation pour les motifs strictement définis par l’article 3 du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020) - (MAJ 14.05)

Les visites de biens à louer et vendre sont autorisées au-delà de 100 km hors département dès lors qu’elles ne peuvent être différées (cas n°8 de l’attestation).

Déplacements visés :

Il s’agit de tout déplacement de personne la conduisant à la fois :

- A sortir d'un périmètre défini par un rayon de 100 kilomètres de son lieu de résidence

- Et à sortir du département

Motifs de déplacement autorisés

Trajets entre le lieu de résidence et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle, et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés ;

Trajets entre le lieu de résidence et l'établissement scolaire effectué par une personne qui y est scolarisée ou qui accompagne une personne scolarisée et trajets nécessaires pour se rendre à des examens ou des concours ;

Déplacements pour consultation de santé et soins spécialisés ne pouvant être assurés à distance ou à proximité du domicile ;

Déplacements pour motif familial impérieux, pour l'assistance des personnes vulnérables, pour le répit et l'accompagnement des personnes handicapées et pour la garde d'enfants ;

Déplacements résultant d'une obligation de présentation aux services de police ou de gendarmerie nationales ou à tout autre service ou professionnel, imposée par l'autorité de police administrative ou l'autorité judiciaire ;

Déplacements résultant d'une convocation émanant d'une juridiction administrative ou de l'autorité judiciaire.

Déplacements aux seules fins de participer à des missions d'intérêt général sur demande de l'autorité administrative et dans les conditions qu'elle précise.

Les déplacements liés à un déménagement résultant d’un changement de domicile et les déplacements indispensables à l’acquisition ou à la location d’un bien immobilier insusceptibles d’être différés.

Justificatifs à produire

- Une déclaration de déplacement hors du département et à plus de 100 kilomètres du lieu de résidence correspondant au modèle établi par un arrêté du 11 mai 2020, indiquant l’un des motifs prévus ; accompagnée de tout document justifiant le motif retenu. La déclaration est téléchargeable en version papier et numérique sur le site du ministère de l’intérieur ici.

- Un justificatif du lieu de résidence : La résidence peut correspondre à la résidence principale ou à une résidence habituelle.

  • En phase 2 de déconfinement, à compter du 2 juin 2020

Le décret n°2020-663 du 31 mai 2020 (JO du 01.06.2020) fixant les nouvelles règles applicables dans le cadre de la phase 2 du plan de déconfinement, ne reprend pas la mesure de restriction des déplacements des 100 kilomètres n'a pas été reprise, et ce pour l’ensemble du territoire métropolitain.

Le principe est que tout déplacement est autorisé, sans attestation.

Toutefois, un préfet de département pourra néanmoins, si l'évolution de la situation sanitaire le justifie et aux seules fins de lutter contre la propagation du virus covid-19, prendre certaines mesures définies par l'article 57 du décret.

Un préfet pourra notamment interdire les déplacements de personnes conduisant à la fois à sortir d'un périmètre défini par un rayon de 100 kilomètres de leur lieu de résidence et à sortir du département dans lequel ce dernier est situé, à l'exception des déplacements pour certains motifs réglementaires, tels que : - les trajets entre le lieu de résidence et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle, et les déplacements professionnels insusceptibles d'être différés ; les déplacements liés à un déménagement résultant d'un changement de domicile et les déplacements indispensables à l'acquisition ou à la location d'un bien immobilier, insusceptibles d'être différés.

Le préfet pourra adopter des conditions de déplacement plus restrictives à l'intérieur d'un département, lorsque les circonstances locales l'exigent. Il pourra aussi interdire les déplacements de personnes hors de leur lieu de résidence à l'exception des déplacements pour certains motifs. Il est donc utile de consulter régulièrement le site officiel de la préfecture de votre département, pour connaître les arrêtés préfectoraux (éventuellement) publiés.

 

2) UN LOCATAIRE PEUT-IL REFUSER LES VISITES DE SON LOGEMENT OU DE SON LOCAL EN VU DE LE VENDRE OU DE LE LOUER ?

  • Rappel du cadre juridique général

Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 (art.4 a) répute non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 4, a).

L'interdiction est destinée à protéger le locataire en évitant les abus de visite.

Mais il est tout à fait possible de prévoir des modalités d’organisation des visites dans le bail. Il est recommandé de le faire afin de fixer une base contractuelle.

Dans les cadre des baux commerciaux ou professionnels, il n’existe pas de règlementation spécifique, il convient de prévoir une clause dans le bail.

En pratique, il est nécessaire de convenir avec le locataire des dates et horaires des visites.

Dans tous les cas, il n’est pas possible d’entrer dans les lieux occupés par le locataire de force sans une autorisation du juge.

  • Dans le contexte du Covid 19 : recommandations

- Le guide de reprise comporte des recommandations sur les visites (page 20) et insiste sur l’information préalable et l’accord de l’occupant avant d’effectuer une visite ;

- Des modalités de déroulement de la visite seront établies et remises à tout candidat en amont de toute visite, par mail. Elles rappelleront notamment les gestes barrières et règles de distanciation sociale, ainsi que les conditions sanitaires imposées pour la réalisation de la visite ;

- Toutes les personnes présentes devront être munies de masques et s’être nettoyées les mains au gel hydro-alcoolique avant toute visite ;

- Autant que possible, toutes les portes ou fenêtres seront ouvertes ou fermées par l’occupant, de sorte à limiter au maximum le contact par les personnes effectuant la visite (collaborateur et/ou client) avec les surfaces ;

- Le nombre de personnes présentes dans le bien visité devra être réduit au strict minimum, l’idéal étant 1 ou 2 personnes maximum soient présentes dans chaque pièce lors de la visite, en respectant la distance de sécurité ;

- Toutes les personnes concernées se nettoieront les mains au gel hydro-alcoolique après la visite.

3) SIGNATURE DES BAUX (MAJ 14.05)

  • En période de confinement

La signature électronique est conseillée.

La signature dans les locaux n’étant pas possible.

  • En période de déconfinement

Le Guide de reprise comporte une partie spécifiquement consacrée aux recommandations pour la signature des actes (pages 18 et 19).

  • La signature électronique des actes de caution pour les baux d’habitation est possible

Oui. Dans le cadre des baux relevant de la loi du 6 juillet 1989, depuis le 25 novembre 2018, la Loi ELAN a supprimé l’obligation de mention manuscrite pour la caution personne physique .

Selon l’étude d’impact de la loi ELAN l’objectif de la suppression de la mention manuscrite était bien de permettre "la dématérialisation complète par la signature électronique de l’acte de cautionnement".

Un doute pourrait être émis du fait l’absence d’autorisation exprès dans la loi de 1989. Or, conformément à l’article 1376 du Code civil, l’écrit pour le cautionnement n’est exigé qu’à titre probatoire, et non à titre de validité du contrat de cautionnement.

Compte tenu des dispositions du Code civil, si une juridiction venait à statuer sur la validité de la signature électronique d’un contrat de cautionnement et l’écarter, le risque serait donc qu’il considère que l’acte de cautionnement ne constitue qu’un commencement de preuve par écrit, nécessitant un complément de preuve qui doit être recherché dans les éléments extrinsèques au contrat.

La prudence dans le recours à la signature électronique est de mise alors même qu’il n’est pas expressément prévu par l’article 22-1 de la Loi de 1989. mais si l’acte est bien sécurisé le recours à la signature électronique est possible (voir modèle UNIS)

A noter : La jurisprudence est abondante sur le caractère aléatoire de la garantie de la mention manuscrite. Une mention oubliée, une mention incomplète, des mentions écrites par une autre personne par exemples, et l’acte peut être annulé par le juge. Si l’acte électronique est clair et établi selon les règles de l’art, cette mesure pourra justement diminuer les annulations d’acte. En cette période de crise sanitaire, le recours à la signature électronique est vivement recommandé.

4) REALISATION DES ETATS DES LIEUX ET DES DIAGNOSTICS (MAJ 14.05)

  • En période de confinement

Etat des lieux  

Oui, sous réserve du respect de gestes « barrières » et du respect de la distanciation sociale d’un mètre.

Virtuel si possible techniquement Sinon à reporter après le confinement

Diagnostics

Oui, sous réserve du respect de gestes « barrières » et du respect de la distanciation sociale d’un mètre. Sinon à reporter après le confinement.

  • En période de déconfinement

Etat des lieux

Le Guide de reprise (pages 19 et 20) recommande de respecter un délai de 48 heures entre la libération effective des lieux, et la réalisation de l’état des lieux pour éviter le virus.

Ce délai ne prolonge en aucun cas, ni le bail ; ni la prise d’effet du congé.

Dans la pratique, le plus simple est d’acter la réception du congé par le locataire, et de lui indiquer dans la réponse que l’état des lieux sera réalisé 48 heures après la prise d’effet du congé, dans le respect des règles sanitaires.

L’état des lieux peut être réalisé sur place, en présence des parties, sous réserve du respect de gestes barrières et du respect de la distanciation sociale d’un mètre.

En cas de difficulté pratique, il est conseillé, dans le cadre amiable, de confier la mission à un huissier, ou encore à l’administrateur de biens avec un mandat exprès de chacune des parties. (A noter : il est permis de facturer 3 €/m2 au locataire à l’entrée ; mais pour l’état des lieux de sortie, les frais ne peuvent être imposés d’office au locataire ; ce qui n’exclue pas un accord volontaire compte tenu du contexte, ce moyen n’étant pas obligatoire, mais un choix sécurisant pour tous). De cette manière, l’état des lieux peut être effectué par le professionnel seul ; et la valeur contradictoire de l’acte sera certaine.

A noter : les clés peuvent être remises immédiatement dans la mesure où elles sont entreposées de telle sorte à éviter de passer de main en main et pourront être désinfectées à l’aide d'un spray ou autre.

Diagnostics

Les diagnostics obligatoires sont réalisables dans le respect des règles sanitaires.

Des organisations professionnelles du secteur ont élaboré un «Guide de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la filière du diagnostic immobilier et du repérage amiante».

Pour consulter le guide - version du 14 avril 2020 : cliquer ici 

Une fiche conseil est proposée par le Ministère du travail pour les métiers suivants : «Bureaux de contrôle, bureaux de vérification, diagnostiqueurs (opérateur)» : cliquer ici

5) LA SIGNIFICATION DES CONGES (MAJ 14.05)

  • En période de confinement

Lancement de la signification électronique pour les particuliers par huissiers de justice

Pendant la phase de confinement, les huissiers de justice ont fermé physiquement leurs offices au public mais, conformément aux directives du Gouvernement, poursuivent certaines de leurs activités.

Professionnels et particuliers ont toujours besoin de services juridiques : constats, procès-verbaux et actes divers.

Afin d'apporter une réponse à ces attentes dans le respect des règles sanitaires, la Chambre nationale des commissaires de justice, section huissiers de justice, développe de nouvelles solutions numériques.

Elle propose  un service adapté aux justiciables pendant la crise du Covid 19 : SECURACT, plateforme de signification par voie électronique, pour les entreprises et désormais pour les particuliers.

Vous trouverez l'intégralité des informations et les étapes à suivre dans le communiqué de presse.

  • En période de déconfinement

Les huissiers ont repris leur activité.

6) LES TRAVAUX (MAJ 14.05)

  • En période de confinement

La carte professionnelle permet de justifier un déplacement dans un immeuble pour lequel une urgence a été signalée rendant une visite impérative (fuite d’eau importante, menace imminente…).

Bien remplir l’attestation de sortie pour le(s) professionnel(s) missionné(s).

Les interventions urgentes restent possibles dans le respect des règles sanitaires

  • En période de déconfinement

Tous les travaux sont possibles dans le respect des règles sanitaires.

Les entreprises du BTP ont diffusé un guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie.

Ce guide est agréé par les ministères du logement, du travail et de la santé.

7) LES DEMENAGEMENTS (MAJ 14.05)

  • En période confinement

Les déménagements restent possibles s’ils ne peuvent pas être reportés. Mais les gestes barrières doivent être respectés. Il faut se munir d’une attestation sur l’honneur expliquant le motif, précisant la date et les deux adresses de départ et de destination.

Une entreprise de déménagement répondra si elle est en capacité de mener des déménagements, dans la mesure où elle peut assurer la sécurité de ses salariés et le respecter les consignes sanitaires.

  • En période de déconfinement

Principes

Les déménagements sont autorisés dans le respect des règles sanitaires.

Toutes les entreprises de déménagement ont repris leur activité.

La Chambre syndicale du déménagement (CSD) et l’Organisation des Transporteurs Routiers Européens (OTRE) ont élaboré un « guide de bonnes pratiques » visant à permettre aux entreprises de déménagement d'assurer la reprise de l'activité, en protégeant la santé de leurs salariés, leurs clients et de toutes les personnes rencontrées lors des chantiers.

La question des déplacements de plus de 100 km (Voir ci-dessus – III- 1)

Cette disposition concerne les déplacements des particuliers.

Les déménagements résultant d’un changement de domicile font partie des motifs de déplacement au-delà de 100 km autorisés (voir cas n°8 de l’attestation)

A noter :Les entreprises de déménagement ne sont pas concernées par la limite des 100km.

A noter : les déménagements sont possibles pendant l’Ascension et la Pentecôte

Un arrêté ministériel du 2 mars 2015 prévoit que la circulation des véhicules de plus de 7,5 tonnes de poids total en charge affectés aux transports routiers de marchandises, est interdite sur l'ensemble du réseau les samedis et veilles de jours fériés à partir de 22 heures et jusqu'à 22 heures les dimanches et jours fériés.

Un arrêté ministériel du 2 mai 2020, publié le 3 mai 2020, est venu lever les interdictions de circulation pour les véhicules de plus de 7,5 tonnes de poids total autorisé en charge, effectuant des déménagements, pendant la période de l'Ascension et de la Pentecôte.

Précisément, pour les véhicules effectuant des déménagements, les interdictions de circulation sont levées :

- du mercredi 20 mai 2020, 16 heures, jusqu'au jeudi 21 mai 2020, 24 heures,

- du dimanche 30 mai 2020, 22 heures, jusqu'au lundi 1er juin 2020, 24 heures

L'arrêté précise que la levée d'interdiction est fondée sur « la nécessité de compenser les reports de certaines opérations de déménagement pendant la période de confinement, dans le cadre de la crise épidémique ».

 

 

 

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 , modifiée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 instaure un dispositif de prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et a pour objet de tirer les conséquences de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, sur certains délais.

Les circulaires d’application de la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du Ministère de la Justice du 26 mars 2020 et du 17 avril 2020 précisent utilement le dispositif. 

La présente section concerne les dispositions impactant la gestion locative.

 

1) PERIODE JURIDIQUEMENT PROTEGEE (PJP) : une date fixe se substitue à une date de référence glissante (art. 1er ord 2020-306 modif par ord 2020-560 du 13 mai 2020) (MAJ 14.05)

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 (modifiée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020) instaure un dispositif de prorogation de certains délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent pendant une certaine période, appelée « Période Juridiquement Protégée » (PJP).

Le texte visait jusqu'ici « les délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 22 mars 2020 susvisée.».

L’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 fixe le terme légal de la période PJP à la date du 23 juin 2020, afin de favoriser «une reprise de l’activité dans plusieurs domaines de l’activité économique, sociale et administrative» (conseil des ministres, compte-rendu).

L’article 1er- I de l’ordonnance n° 2020-306, tel que révisé par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 prévoit que : « I. ‒ Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus (…) »

La  PJP  couvre  la période suivante : entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus (ord. 2020-306 art. 1, I. retouché).

A noter : L’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 prévoit que l’état d’urgence est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 mars 2020, c’est-à-dire à compter du 24 mars, puisque la loi a été publiée au journal officiel du 24 et déclarée applicable immédiatement (art. 1er C. civ.), jusqu’au 24 mai. En substituant la référence glissante à la date de la crise sanitaire (prolongée et susceptible de l’être de nouveau), la date fixe du 23 juin, l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020 maintient les délais initialement prévus par l’ordonnance du 25 mars, qui prévoyait un délai d’1 mois supplémentaire à l’issue de l’état d’urgence sanitaire tel que déclaré par la loi du 23 mars, soit le 23 juin, et ce afin de favoriser la reprise de l’activité économique.

 

2) LES ACTES ET FORMALITES PRESCRITS PAR LA LOI OU LE REGLEMENT AINSI QUE LES ACTIONS EN JUSTICE ET LES RECOURS (art. 2 ord 2020-306)

L’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 prévoit que :

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

  • Le mécanisme de report établi : interdire que l’acte intervenu dans le nouveau délai imparti puisse être regardé comme tardif

Les actes auraient dû être accomplis pendant la PJP (entre le 12 mars et le 23 juin 2020) pourront être accomplis dans un délai supplémentaire de 2 mois, soit jusqu’au 23 août maximum.

L’ordonnance ne prévoit ni une suspension générale ni une interruption générale des délais arrivés à terme pendant la période juridiquement protégée, ni une suppression de l’obligation de réaliser tous les actes ou formalités dont le terme échoit dans la période visée.

L’effet de l’article 2 de l’ordonnance est d’interdire que l’acte intervenu dans le nouveau délai imparti puisse être regardé comme tardif.

Par conséquent, alors même qu’il est réalisé après la date ou le terme initialement prévu, l’acte peut être régulièrement effectué avant l’expiration d’un nouveau délai égal au délai qui était initialement imparti par la loi ou le règlement, lequel recommence à courir à compter de la fin de la PJP.

Ce délai supplémentaire après la fin de la PJP ne peut toutefois excéder 2 mois :

- Soit le délai initial était inférieur à 2 mois et l’acte doit être effectué dans le délai imparti par la loi ou le règlement ;

- Soit il était égal ou supérieur à 2 mois et il doit être effectué dans un délai de 2 mois à compter de la fin de PJP, soit jusqu’au 23 août maximum.

  • Le champ d’application : actes et actions « prescrits par la loi ou règlement » devant être accomplis pendant la PJP

Ces dispositions sont applicables exclusivement aux actes et actions « prescrits par la loi ou le règlement », qui devaient être accomplis pendant la période juridiquement protégée.

Actes exclus

- Les actes qui devaient être accomplis avant le 12 mars 2020

- Les délais dont le terme est fixé au-delà du 23 juin 2020

Actes concernés

L’alinéa 1er de l’article 2 de l’ordonnance vise exclusivement les actes prescrits « par la loi ou le règlement » et les délais « légalement imparti[s] pour agir ».

Par conséquent, les délais prévus contractuellement ne sont pas concernés.

L’alinéa 2 ne vise de même que les paiements prescrits « par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit », ce qui signifie que le paiement des obligations contractuelles n’est pas suspendu pendant la période juridiquement protégée prévue à l’article 1er. Les échéances contractuelles doivent toujours être respectées ; seul le jeu de certaines clauses est paralysé par l’article 4 (Voir n°3 ci-après).

Exemples d’actes concernés :

- - Les actions en justice (ex : actions en paiement des loyers et des charges, les actions en contestation de loyers) Les restitutions du dépôt de garantie, les régularisations de charges, les augmentations de loyer…

  • Exemples (extraits de la circulaire de la DACS du 26 mars 2020)

* Une dette est exigible depuis le 20 mars 2015 ; le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil devait arriver à expiration le 20 mars 2020. ⇒ Effet de l’article 2 de l’ordonnance : le délai courra encore pendant les deux mois qui suivent la fin du délai d’un mois suivant la cessation de l’état d’urgence = les deux mois qui suivent la fin de la période juridiquement protégée. Et donc le demandeur pourra agir dans ce délai sans que son action puisse être déclarée irrecevable en raison de la prescription.

* Un nantissement de fonds de commerce a été constitué le 25 février 2020. Il doit selon l’article L. 142-4 du code de commerce être inscrit à peine de nullité dans les trente jours suivant la date de l’acte constitutif. ⇒ Ce délai expire durant la période juridiquement protégée. Le nantissement pourra donc être régulièrement publié dans les trente jours qui suivent la fin du délai d’un mois suivant la cessation de l’état d’urgence = dans les trente jours qui suivent la fin de la période juridiquement protégée.

* Un cautionnement a été souscrit au profit d’un établissement de crédit en garantie d’un concours financier accordé à une entreprise. L’article L. 313-22 du code monétaire et financier impose au créancier d’informer la caution de l’évolution de la dette garantie avant le 31 mars de chaque année, à peine de déchéance des intérêts échus depuis la précédente information jusqu’à la date de communication de la nouvelle information. ⇒ L’information pourra être régulièrement délivrée dans les deux mois qui suivent la fin de la période juridiquement protégée, autrement dit, dans les trois mois de la cessation de l’état d’urgence.

 

3) ASTREINTES, CLAUSES PENALES, CLAUSES RESOLUTORES ET CLAUSES E DECHEANCE (art. 4 ord 2020-306 modifié par ord 2020-427)

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-306, tel que modifié par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-427 prévoit que :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er. »

  • Question préalable : application aux baux commerciaux ?

L’article 1er – 5° de l’ordonnance 2020-306 exclut du champ d’application :

« (...) les délais et mesures ayant fait l’objet d’autres adaptations particulières par la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 ou en application de celle-ci (...)».

La circulaire de la DACS du 26 mars 2020 apporte les précisions suivantes :

« L’ensemble des matières non exclues sont couvertes par ces dispositions, ce qui inclut notamment les délais prévus en matière commerciale, qui n’auraient pas été spécifiquement adaptés par d’autres textes pris en application de la loi du 23 mars 2020 précitée (voir sur ce point, l’ordonnance n° 2020-318 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles relatives à l'établissement, l'arrêté, l'audit, la revue, l'approbation et la publication des comptes et des autres documents et informations que les personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé sont tenues de déposer ou publier. Cette ordonnance proroge de trois mois les délais d’approbation des comptes des personnes morales et entités de droit privé, qui clôturent leurs comptes entre le 30 septembre 2019 et l’expiration d’un délai d’un mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire). Les explications qui suivent s’appliquent ainsi, par exemple, aux délais légaux et réglementaires relatifs aux obligations de déclaration ou de publicité des commerçants, prévus par le livre 1er du code de commerce et aux délais relatifs à des actions en justice spécifiques au droit des sociétés, prévus notamment par les titres II et III du livre II du code de commerce.

Il convient de rappeler sur ce point l’existence d’une ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la p- ropagation de l'épidémie de covid-19. En outre, une ordonnance relative aux procédures du livre VI du code de commerce comportera des dispositions spécifiques en cette matière. »

Par conséquent :

Les loyers et charges des locaux commerciaux et professionnels ayant fait l’objet d’une ordonnance spécifique (l’ordonnance n° 2020-316 – voir note sur les loyers), ne sont pas concernés par le dispositif de l’article 4 de l’ordonnance relative à la prolongation des délais échus ;

- Pour les autres domaines des baux commerciaux, n’ayant pas fait l’objet de dispositions spécifiques liées au Covid 19, le dispositif défini par l’ordonnance d’applique.

  • Le dispositif prévue par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, tel que modifié par l’ordonnance n°2020-427

Le rapport au président relatif à l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 précise que l’article 4 de la présente ordonnance modifie et complète l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 relatif au cours des astreintes et à l'application des clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance.

Ainsi, le report n'est plus forfaitairement fixé à un mois après la fin de la période juridiquement protégée comme initialement prévu, mais il sera égal « au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la data à laquelle elle aurait dû être exécutée ».

Exemples :

Prenons un contrat conclu le 1er janvier 2020 et une clause pénale devant, en cas d’inexécution, produire effet le 30 mars, soit 18 jours après le début de la période juridiquement protégée. Elle produira effet 18 jours après la fin de ladite période, soit pour le moment le 12 juillet si le débiteur ne s’est toujours pas exécuté à cette date.

Prenons un contrat conclu le 15 mars et une clause résolutoire devant prendre effet le 16 mai. La date à laquelle l’obligation est née étant postérieure au 12 mars, c’est elle qu’il faut prendre en compte pour calculer la durée du report, laquelle sera d’un mois et un jour (délai entre le 15 mars et le 16 mai). La clause pourra donc produire effet un mois et un jour après la période juridiquement protégée, soit le 25 août.

Prenons une astreinte devant commencer à prendre effet le 22 mai 2020, soit deux mois et dix jours après le début de la période juridiquement protégée. Elle ne prendra finalement effet que deux mois et dix jours après la fin de ladite période, soit le 3 septembre 2020.

Le rapport au président précise enfin que les parties peuvent en tout état de cause renoncer au mécanisme de l’article 4 ou bien décider de l’écarter par une clause expresse.

 

4) RESILIATION DES CONVENTIONS (art. 5 ord 2020-306)

L’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 prévoit que :

« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

Lorsqu’ la résiliation ou l'opposition au renouvellement d'une convention devait avoir lieu pendant la PJP ; en application de dispositions impératives ; le délai est prolongé de 2 mois, soit jusqu’au 24 août 2020.

Ce texte est applicable lorsque les délais ne pas d’origine contractuelle, mais imposés par la loi.

  • Bail habitation – congé

Le Ministère de la Justice a récemment mis en ligne « Foire aux Questions » relative à l’aménagement des délais échus pendant la période d’urgence. Une question aborde l'incidence de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 sur le délai de préavis applicable, en matière de bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

Question : Est-ce que l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire a pour effet de proroger le délai de préavis en matière de bail ?

Réponse : L’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 proroge les délais venant à échéance durant la période d’état d’urgence sanitaire alors que ces délais encadrent la période au cours de laquelle une des parties est en droit de résilier ou en droit d’empêcher la tacite reconduction d’un contrat.

C’est le cas du délai de préavis imposé au bailleur pour délivrer un congé. Le bailleur ne peut exercer son droit de reprise du local loué que dans un certain délai avant l’arrivée du terme du bail, pour en empêcher sa tacite reconduction. Ce délai est donc prorogé en application de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire.

Il en va différemment du délai de préavis du congé délivré par un locataire. Les locataires sont en droit de résilier le bail à tout moment, et non comme le bailleur durant une période déterminée ; le délai que fait courir ce congé est un délai de prévenance à l’égard du bailleur. Ce délai n’est donc pas prorogé par les dispositions de l’article 5 de l’ordonnance.

 

  • Baux commerciaux

- Applicable à la faculté de résiliation triennale du preneur, qui doit être exercé 6 mois avant le terme en application de l’article L145-4 du Code de commerce.

- Applicable aux congés det demandes de renouvellement du bailleur et du preneur dont l’échéance est règlementé par l’article L145-9 du Code de commerce.

  • Baux dérogatoires

Application au délai d’1 mois prévu par l’article L 145-5 du Code de commerce permettant aux parties à un bail dérogatoire de faire savoir qu’elles n’entendent pas, après le terme de ce bail dérogatoire, être liées par un bail statutaire, il sera aussi prorogé de trois mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire.

  • Baux professionnels

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l’autre partie avec un préavis de 6 mois, en application de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 .

 

Les principes applicables :

- Pas de mesure spécifique pour permettre la suspension loyers et des charges locatives restant exigibles à date prévue dans contrat.

- Si un congé a été donné soit par le bailleur, soit par le locataire, et que le congé a pris effet, mais que le locataire est obligé de rester dans les lieux, indemnités d’occupation sont dues pour toute la période pendant laquelle le logement est occupé

 

  • Les théories du Code civil susceptibles d'être invoquées (Force majeure - Imprévision - exception d'inexécution)

La force majeure

L’article 1218 du Code civil prévoit que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Pour retenir la force majeure, les conditions suivantes doivent être réunies :

- l’évènement échappe au contrôle du débiteur de l’obligation

- l’évènement n’a pu être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat

- les conséquences de l’évènement n’ont pu être évitées par des moyens appropriés

Ces conditions doivent être appréciées au cas par cas, autrement dit in concreto.

Elles ne peuvent être appréciées de façon générale et abstraite. Adéfaut d'accord entre les parties pour constater la force majeure, il reviendra donc au juge saisi d'apprécier pour chaque situation si ces conditions sont réunies et si le débiteur est libéré.

Il faut par ailleurs que l’évènement empêche l’exécution de son obligation par le débiteur : l’exécution du contrat doit être rendue impossible, définitivement ou temporairement, et pas seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Si l’ensemble de ces conditions sont réunies, les effets de la force majeure peuvent être de deux ordres :

- si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat

- si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations.

Il est toutefois important de rappeler que les dispositions de l’article 1218 du code civil ne sont pas impératives, de sorte les parties peuvent librement aménager dans leur contrat les conditions de la force majeure ainsi que ses effets.

Imprévision

L’article 1195 du Code civil prévoit que :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. »

Dans l’hypothèse où une entreprise serait impactée par l’épidémie du Covid-19, sans vouloir ou pouvoir invoquer la force majeure, elle peut demander à son cocontractant de renégocier les termes du contrat en raison d’un changement de circonstances imprévisible rendant l’exécution de son obligation excessivement onéreuse. Cela permet de réduire un impact financier (pénalités en cas de retard de livraison par exemple).

La possibilité d’invoquer la situation d’imprévisibilité dépend :

- de la date de conclusion des baux (avant ou après le 1er octobre 2016, date de mise en œuvre de la réforme du droit des obligations)

- et de l’éventuelle exclusion des dispositions de l’article 1195 du code civil qui peut être écarté conventionnellement.

Exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du Code civil prévoit que :

« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Pour les commerces fermés, cette disposition mérite réflexion.

Peut-il être reproché au bailleur de ne pas exécuter son obligation de délivrance ? Même pour les ERP ayant fait l’objet d’une mesure d’interdiction d’accueillir du public il n’en reste pas moins que le locataire a toujours la jouissance des lieux loués (clés – matériel – possibilité de s’y rendre avec un justificatif de déplacement dérogatoire).

Mais, le preneur ne peut disposer de la jouissance paisible des locaux que le bailleur est tenu de lui assurer de manière générale.

Néanmoins, les mesures gouvernementales adoptées pour lutter contre la propagation du virus Covid 19 empêchent le bailleur de respecter son obligation.

Une analyse spécifique au cas par cas est nécessaire.

 

Afin de répondre aux demandes que vous pouvez éventuellement recevoir, nous vous communiquons des modèles de réponses aux courriers reçus des locataires pour les cas suivants :

Pour les baux d’habitation

1) Modèle de réponse à une demande de suspension de loyer pour les baux d’habitation

2) Modèle d’occupation temporaire du logement liée au Covid 19

Si alors qu’un congé a été donné et est expiré, le départ du locataire n’est pas possible, et doit être repoussé jusqu’à la fin de la période de confinement, le bailleur et le locataire peuvent contractualiser cet accord temporaire en signant une « convention d’occupation précaire ».

Ce contrat permet au locataire de rester temporairement dans le logement, moyennant une contrepartie financière, qui s’élève au montant du loyer et des charges prévu par le bail.

La convention précise le contexte très exceptionnel de la situation (crise du Coronavirus), et les principaux éléments de la mise à disposition du logement (montant des sommes dues par le locataire / modalités pour sortir du logement à la fin du confinement).

Ces modèles de courriers sont des trames à adapter à chaque situation.

Pour les baux commerciaux et professionnels

Modèle de réponse à une demande de suspension de loyers pour les locaux commerciaux et professionnels mis à jour et adapté aux des derniers textes publiés dans le cadre de la lutte contre le covid 19

Modèle d’attestation sur l’honneur à communiquer par les personnes éligibles au fonds de solidarité demandant à bénéficier des dispositions spécifiques en cas de défaut de paiement des loyers et charges liées au Covid 19, pour leurs locaux professionnels ou commerciaux

 

Pour toutes les catégories de baux

Modèle de protocole d’accord transactionnel

Les dispositions spécifiques liées à la crise sanitaire ne prévoient ni report ni suspension des loyers que ce soit pour les locaux professionnels et commerciaux ou pour les logements.

Mais, le bailleur et le preneur peuvent établir un accord amiable pour permettre un report ou un échelonnement des sommes dues au titre du loyer et des charges, en établissant un protocole d’accord transactionnel.

La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître (article 2044 du Code civil).

La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet (article 2052 du Code civil).

Dans le contexte lié à la crise du coronavirus, la commission gestion Locative a validé un modèle UNIS de protocole d’accord transactionnel permettant de répondre aux demandes des locataires en situation économique difficile liée au contexte de l’état d’urgence, avec plusieurs variantes. La logique étant qu’un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès, c’est l’objectif du protocole d’accord transactionnel.